當(dāng)全球資產(chǎn)配置成為投資理財(cái)?shù)囊环N趨勢時(shí)，美國，這個(gè)是世界上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、教育優(yōu)質(zhì)的超級大國，成為海外投資者眼中的“香餑餑”。
但并不是所有的人都會選擇一次性現(xiàn)金支付購房，很多人還是選擇貸款購買美國房產(chǎn)。除了部分投資者沒有能力全額支付的原因之外，美國超低的貸款利率也是重要誘因之一。
那么，中國人該如何在美國順利獲得貸款呢?下面就來為大家分享一下美國購房貸款的知識。
外國人在美國申請房貸的條件要高些?——很正常!
在美國，按揭貸款發(fā)放的核心原則是抵押品價(jià)值足夠，申請人有良好的信譽(yù)和持續(xù)的收入來源，與申請人的身份國籍本身沒有直接關(guān)聯(lián)。
作為海外人士，在美國銀行取得房貸的要求相對較高。如果在該銀行有相關(guān)的存款、投資或其它的活躍帳戶往來，又或者是持有工作簽證的人士有較長期的穩(wěn)定金額的收支記錄等這些，是對在美國貸款有“加分”的!
目前，在美國絕大對數(shù)州，外國人(無美國綠卡)可以通過貸款購買美國房產(chǎn)，但是首付通常要在40-50%，并且因?yàn)楸旧頉]有美國信用記錄和收入來源證明，貸款機(jī)構(gòu)會額外要求貸款人支付高于市場水平1%-2%的利息。
綠卡持有者在美國申請房貸的條件低些?——不見得!
據(jù)了解，作為永久居民，也就是綠卡持有人，也是需要在該銀行建立相關(guān)的個(gè)人信用記錄之后才能夠申請購房貸款。不同銀行的放貸政策與條件不一樣，但只要符合要求，銀行照樣愿意放貸給綜合資質(zhì)較高的海外申請者。
綠卡前后，更準(zhǔn)確地說可能是第一次報(bào)稅前后，貸款買房的操作上區(qū)別很大。取得身份前，按外國人身份貸款容易很多。一旦取得身份，對于新移民來說，想取得房貸幾乎不可能，因?yàn)橛行┯残砸蟾具_(dá)不到，比如報(bào)稅記錄，信用，收入等。
貸款前的準(zhǔn)備工作
銀行一般會考慮以下七個(gè)主要因素，綜合評定是否給予申貸人“預(yù)先合格”資格：
(1)是否有穩(wěn)定的收入來源;
(2)過去兩三年是否有穩(wěn)定的工作;
(3)目前的收入是否可靠;
(4)付款記錄是否良好;
(5)長期借債是否不多，比如貸款買車;
(6)是否有一筆存款用于首期款的支付;
(7)是否有能力每個(gè)月支付月供款以及所增加的成本。
其中首付款需在各個(gè)銀行的規(guī)定下，在購房者名下存夠一定的時(shí)間，所以提早開通海外賬戶是很必要的!
貸款過程中的工作
1.預(yù)約房屋估價(jià)(Appraisal)
貸款機(jī)構(gòu)或銀行需要派專門的估價(jià)師去申請人要貸款的房屋內(nèi)進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)師會提前打電話預(yù)約時(shí)間。
2.鎖定利率
鎖定貸款利率(Locked Rate)，貸款利率每天都會上下浮動，有所變化。利率一旦鎖定，就不會變更，在鎖定的期限內(nèi)，利率就會有所保障。一般鎖定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。鎖定的期限越長，利率會越高。
3.補(bǔ)充材料
提供補(bǔ)充材料(Conditional Approval)，對提供的貸款材料進(jìn)行審批后，貸款機(jī)構(gòu)會對于客戶提交的材料存在不完整或不符合規(guī)范的部分，要求其及時(shí)補(bǔ)齊或重新提供材料。
在以上環(huán)節(jié)中，一旦抵押貸款職員認(rèn)可您的資格，下一步是審核。放貸機(jī)構(gòu)需要審核：
(1)收入證明：雇主信或者公司營業(yè)執(zhí)照
(2)存款證明：最近一個(gè)月銀行月結(jié)單，需要看到首付款部份
(3)身份證明：有效的入境簽證與護(hù)照
(4)房屋購買合同
(5)房貸申請書
(6)資產(chǎn)證明：您的資產(chǎn)總額
(7)信用記錄
放貸過程中的工作
如果一切順利便可以批貸了。從接洽放貸機(jī)構(gòu)到銀行預(yù)審，再到資格審核直至最后放貸，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要非常仔細(xì)認(rèn)真。
1.簽署文件 Sign Loan Documents
簽署銀行最終正式貸款條約及文件。
2.銀行放款 Funding
當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)或銀行的所有條件都滿足后，就可以放款。
3.完成交易 Closing
海外購房者貸款審批的時(shí)間會比較長，一般需要3個(gè)月以上。而且還要求首期款在美國的銀行賬戶已經(jīng)存滿一定的時(shí)間。如有需要貸款購房的客戶，必須提前安排好這些事情，才能讓海外置業(yè)順利進(jìn)行。
購房貸款的申請過程看起來很繁復(fù)，但真正操作起來其實(shí)未必十分復(fù)雜。只要按照銀行的要求提供充分、有效、真實(shí)的資料，在美國貸款買房也不是一件很困難的事情。
經(jīng)過資金籌備、咨詢經(jīng)紀(jì)，漫長的買房看房后，當(dāng)你看中了一套自己滿意的房子，卻不知道如何出價(jià)才好，這時(shí)候應(yīng)該怎么辦？其實(shí)在美國買房，出價(jià)議價(jià)都是很有講究的！在這里就和各位談?wù)劤鰞r(jià)議價(jià)那些事兒~
出價(jià)在英文中叫Offer，買家給Offer有三種情況：
1、給出的價(jià)格和賣家的叫價(jià)一樣
2、給出一個(gè)低于叫價(jià)的價(jià)格
3、你為了打敗其他的競爭者，出一個(gè)高于叫價(jià)的價(jià)格。下一步便是等待賣家的回應(yīng)
當(dāng)買家給出自己的報(bào)價(jià)后，賣家或是接受報(bào)價(jià)，或是不接受，但愿意和你商量，于是賣家再給出一個(gè)新的價(jià)格counter-offer,這樣一直到雙方都同意的價(jià)格。
如何出一個(gè)合理的價(jià)格。既不會太低又不會出太高，究竟要如何定價(jià)呢?
要正確出價(jià)，首先你要對這個(gè)市場、這個(gè)房產(chǎn)有充分了解：
1、判斷這個(gè)房子值多少
2、參考周圍相同類型的房產(chǎn)近期成交價(jià)和最近上市的房價(jià)
3、到底有多喜歡這個(gè)房子，自己的承受能力有多大
出價(jià)需要注意事項(xiàng)：
目前美國房市這么熱門的情況下，盡可能在房屋一上市就出價(jià)是最好的。出價(jià)前要做好準(zhǔn)備，比如資金、預(yù)批信。建議買家事先要做好功課和事先準(zhǔn)備，了解自己對于各項(xiàng)狀況的承受能力。
出價(jià)的技巧和房市的走向很有關(guān)系。如果房市處于低迷的狀態(tài)，市場上房源眾多，買家少，也就是常說的買方市場，可以考慮這樣的策略：先壓低價(jià)格，慢慢討價(jià)還價(jià)。但如果是賣方市場，許多好的房產(chǎn)一上市，都是用搶的，這時(shí)候選擇這樣的策略就不合時(shí)宜了。然而買家也不能隨便就出個(gè)高價(jià)，這時(shí)候更要講究出價(jià)的技巧。
專家建議：
查詢相同狀況下，該區(qū)其他房子過去1到3個(gè)月內(nèi)成交的房產(chǎn)價(jià)格，以此為參數(shù)，看看多少房子的最終成交價(jià)是加價(jià)的，加了多少百分比?哪些因素導(dǎo)致這些房產(chǎn)加價(jià)出售。又有多少房子是降價(jià)出售的，又降了多少個(gè)百分比?為什么降價(jià)出售。通過比對讓自己心里有數(shù)。
具體看想出手的房子戶型、新舊程度、院子大小、綠化程度、保養(yǎng)程度等，參考其他房屋售價(jià)。
上市天數(shù)在出價(jià)時(shí)也是一個(gè)很重要的因素：
很多情況下，房產(chǎn)銷售很快，基本上一棟房子不出一個(gè)月就能脫手。如果出現(xiàn)一個(gè)房子上市很久都沒有人要，一定要搞清楚原因。如果自己能夠承受，就是一個(gè)殺價(jià)的好機(jī)會。
可以詢問賣家為何要出售房屋：
比如旁敲側(cè)擊地看看這房子有沒有降價(jià)的余地。就比如說賣家急需資金短缺或者去外地工作啊，又或者造了新房需要搬家，這種賣家比較急于脫手的情況下，一般來說會比較容易接受低一些的出價(jià)。但如果賣家并不著急，那么他就比較會慢慢耗，一定會等著能讓自己滿意的價(jià)格。
出價(jià)的“黃道吉日”：
其實(shí)出價(jià)也確實(shí)有一個(gè)所謂的黃金時(shí)間。專家建議，推薦買家可以找一些周一剛上市的房子。只要對房子滿意，立馬報(bào)個(gè)合理的價(jià)格，但是限賣家在 24-48 小時(shí)內(nèi)回應(yīng)，這樣在周末大批人馬看房前，已經(jīng)和賣家達(dá)成了協(xié)議。不用和別人去擠，也順利拿下了好房子。
打聽賣家總共收到多少offer:
如果只收到一兩家，那么可以適當(dāng)?shù)貕阂幌聝r(jià)格。但如果賣家收到了二三十封offer，買家又對這個(gè)房子非常喜歡，志在必得的話，那么要想能夠順利拿下，就需要全價(jià)接受甚至是加價(jià)了。畢竟好房子難得，如果實(shí)在喜歡，那么為了省一兩萬而失去了好機(jī)會，也是得不償失。
Conter-offer 是什么？
當(dāng)買家最終給出一個(gè)offer時(shí)，有時(shí)候賣家接受了你的報(bào)價(jià)，那就可以順利進(jìn)入下一步，簽訂合約。但是經(jīng)常的情況是，賣家不滿意你的出價(jià)，在你的價(jià)格加上了一些，之后發(fā)回給你，問你同意不同意，這就叫 conter-offer 。也意味著真正進(jìn)入了討價(jià)還價(jià)的階段。
出價(jià)后，怎么和賣家討價(jià)還價(jià)？
1、是否賣方市場：如果是賣方市場，那么還價(jià)的余地很小。如果對房子很滿意，賣家加上的價(jià)格也沒有很離譜，建議果斷答應(yīng)這個(gè)價(jià)格。
2、買方市場：本身報(bào)價(jià)可能就較低，稍微適當(dāng)?shù)倪€價(jià)也可以。
簽了合同以后，也有機(jī)會討價(jià)還價(jià)
簽合同之后呢，其實(shí)還有兩個(gè)可以討價(jià)還價(jià)的機(jī)會。第一個(gè)是做完房屋檢查報(bào)告后，如果報(bào)告顯示房屋有問題，修理的金額比較大，可以因此為由要求對方修理或者降價(jià)。美國法律規(guī)定，一旦有房屋檢查報(bào)告，賣方一定要公布于眾。這樣，如果賣方不同意降價(jià)或修理，你退出，這份報(bào)告也會影響以后的買家。所以一般來說，賣家會選擇讓步。但是要注意的是，這個(gè)房屋檢查報(bào)告一定要找專門人員來檢查，這樣才比較完善和專業(yè)。
第二個(gè)機(jī)會是做完房子價(jià)值評估。如果評估價(jià)值低于合同價(jià)，而且合同里也沒有寫明即使評估價(jià)值低于合同價(jià)，合同也有效的話，那你可以和賣方溝通，要求他們降價(jià)，這樣你才能將貸款做下來。如果賣方不想麻煩，一般也是會同意的。
俗話說得好，該出手時(shí)就出手。省錢固然重要，但各方面都完美的好房子可遇不可求。當(dāng)遇到中意的房子之后，如果真心喜歡，那么就盡量別去計(jì)較那一兩千或者是一兩萬的還價(jià)，當(dāng)斷則斷，才不會為了錯(cuò)過好房而后悔懊惱。
在美國買房子是可以砍價(jià)的，但一些中國買家開大口壓價(jià)，反而讓對方覺得沒有誠意，從而失去機(jī)會。專家表示，相對來說，美國房地產(chǎn)市場成熟，信息公開，欲出售的房屋不會隨便亂開價(jià)，因此，在討價(jià)還價(jià)時(shí)，無需大幅壓價(jià)。
