很多小伙伴在美國貸款買房的時候，是不是會因為沒做好充足的準備工作而手忙腳亂，今天這篇我就和大家分享下，申請時應該做足哪些準備工作，又應該準備好哪些材料，確實辦理loan的時候一切順利呢，干貨滿滿，記得收藏哦!”
01、申請房屋貸款時，貸款公司一般要考慮哪些因素？
法律上講，并沒有法律要求貸款公司必須考慮什麼，但一般講，貸款公司會考慮下列因素：
工作經歷、薪資歷史及現職工作證明，通常需提交近年來聯邦報稅(Federal Tax Return)和W-2表格。如果你的收入來自其它方面，如房産投資、小孩撫養費(Child Support)或其它投資，你同樣需要提交證明文件。
信用歷史(Credit History)。貸款公司通常會獲取你的信用狀況如信用分數(Credit Score)及信用卡欠債金額。
負債數額(Outstanding Debts)。如汽車貸款(Automobile Loans)、贍養費(Alimony)和撫養費(Child Support)等。
資産(Assets)。如汽車、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、債券(Bonds)、現金(Cash)、銀行存款(Savings)、IRS、退休金賬戶(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。
自付金來源(Source of down payment)。注意，你如果有親戚的贈送(gift)，貸款公司將要你提供贈送證明信(gift letter)。
02、貸款公司依法應讓貸方知道哪些貸款資料？
聯邦法律要求貸方(Lender)應披露所有貸款費用(Loan Cost)，如估價費(Appraisal Fees)、貸方律師費(Lender’s Attorney Fees)、托管費(Escrow Fees)、貸方服務費(Services Fees)、貸款利率(Mortgage Interest Rate)等。根據聯邦誠信貸款法案(Federal Truth in Lending Act)，所有的貸款公司或機構必須統一采用一致的計算方法來披露貸款費用以利于消費者比較，所以貸款利率必須按APR(Annual Percentage Rate)形式通告貸款人(Borrower)。
03、什么是固定利率貸款？
固定利率貸款（FIXED-RATE LOAN）顧名思義就是貸款利率在貸款期間(通常是15年，20年或30年)固定不變。但每月償還貸款的本金和利息部分卻是變化的。通常在貸款初期，償還利息較多，因此，年終報稅可抵扣部分也較多。
04、什么是浮動利率貸款 ？
浮動利率貸款（ADJUSTABLE）因貸方變化利率，或還貸金額或還貸時間不同而有幾種：
浮動利率貸款(ARM)：這類貸款通常提供前幾年較低的固定利率，然后利率會隨著指數(通常是一年期財政債券Lender而變，但同時貸方(T-bill Rate)限定最高變化額度(CAP)。有的貸款也限定最低變化額度(Floor)。
可轉換ARM(Convertible ARM)：這類貸款通常允許貸款人(Borrower)將浮動利率貸款轉換成一定時限內的固定利率貸款。
05、什么是氣球貸款？
氣球貸款（BALLOON LOAN）要求貸款人在一定時間內(通常是3年、5年或7年)全部付清貸款余額。這類貸款的利率可固定或變化。
06、什么是超額貸款？
超額貸款（JUMBO LOAN）是指貸款數額超過Fannie Mac和Freddie Mac允許的額度，超額貸款的利率通常要高于其它貸款。
07、什么是可轉讓貸款？
可轉讓貸款（ASSUMABLE MORTGAGE）允許借款人將貸款轉讓給下一個買主。絕大多數貸款通常是"賣房即付清"(Due-on-Sale)貸款，只有少數貸方提供可轉讓貸款。值得注意的是，可轉讓貸款的利率通常不是原貸款利率，并且貸方會收取轉讓費用。
08、什么是提前付清罰款？
提前付清罰款（PREPAYMENT PENALTY ）在多數州是非常受到限制甚至是不合法的，但貸方規定貸款的前幾年提前付清罰款完全可能。通常罰款額在貸款的1-2%。
09、過戶時，貸款公司說貸款已經賣給別的銀行，這是怎么回事？
大多數貸款在過戶后轉賣給互助基金(Mutual Fund)或保險公司，而貸款公司只是充當貸款中間服務者，負責處理每月還款，房地産稅等。按照1990年國家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990)，貸方(Lender)須：
在貸款轉賣生效日之前至少15天內通知貸款人。
通知書上須注明新的貸款機構的名字及地址，生效日期，第一次付款變更日期以及免費電話。
貸款條件不可變動。
提供借款人60天應變時間，這期間，不可加收遲付罰款。
“ 投資美國房產時，為了減小風險買家基本會在出手前關注相關城區的房屋空置率、抵押情況、犯罪率、居住者平均收入、社區及房屋設施狀況等問題，而出租后，業主除了會精心挑選租客外，為了能有穩定的投資回報，善待租客并在租金上堅守原則，也是擴大投資收益的重要因素。
相信，以上所提到的一些所需關注的要素，投資者都不會忽略，本篇我們為中國投資者準備了10條最易忽略的減小投資風險的因素。”
01、切勿急躁
在看房產廣告之前，想清楚自己的購房目的是什么。是為了穩定的租金收入？是要翻新然后再出售？是先出租，退休之后在此安度晚年？弄清楚這些問題十分重要。巴菲特曾說過：“民意調查無法代替思考。”
02、購房時就考慮出手房產
在最終敲定之前要想清楚3、5年或者10年之后誰會是下個買家。如果下個買家是投資者，你的賣點就是豐厚的租金。如果下個買家是游客，他們可能變化不定，旅游市場到時可能會飽和。-如果下個買家是當地人，那么買家候選人可以有很多，但他們喜歡安全整潔的學區房。
03、了解買方中介
買家總是大量研究房產，但是很少研究賣方中介。除了客戶查詢號，每家中介的登記號碼都能查到。所有的推廣房產的中介都必須提供公司、銀行和會計查詢號。不要有顧慮，因為大部分中介聽到你問這些信息都會認為你是誠心購房的，他們很樂意告訴你這些信息。
04、詳細了解社區
這一點很重要。登陸zipdatamaps.com來查詢當地人口、家庭收入。登陸city-data.com查詢犯罪率和其他房產和業務信息。登陸trulia.com查詢當地租金和房產出售價格（僅供參考，并非100%精確）。如果你購買的房產在某社區內，那么要一份租房表復印件，確定空置房產和抵押房產的數量。還需要一份住房所有權賬目復印件，查看周圍是否有很多延期維修或壞賬堆積。如無法親自置辦這些資料，可以請專家代勞，這點費用不能省。
05、要有獨立檢驗報告
很有可能房產外觀不錯，社區環境也很好，但這并不代表內部也沒問題。需要邀請專家來確定空調是否完好、電線是否安全、屋頂是否堅固、排水有沒有問題、房屋是否受潮、燒水壺是否損壞等等。這些問題一旦忽視，日后需要花費大量資金來修復。這些檢驗安排起來十分方便，且價格不貴，250~300美元。只有預定之后才能進行檢驗，檢驗必須在押金期之內完成。
06、找一個好的房產經理房產代理人
一般有兩個作用：讓業主滿意和讓租客滿意。為此需要做大量工作，十分不易。能經年妥善管理投資和租客的房產經理是十分難得的。增加租客或延長租期都要多收費，所以在計算成本的時候要把這些算進去。房產經理公司能力越強，租客滿意度就越高，租期也就越長。而租客流動過快會消耗過多成本。
07、尊重租客，但是要對租客嚴格要求
最好的業主要讓租客滿意，防患于未然。如果租客一直很合作，他有要求的話業主要有回應，這樣便于解決問題。如果租客要求修繕房屋，請不要拒絕或拖延，否則將費時費力。要準備好這筆修繕的費用，記錄好所有的花銷。不縱容租客拖延交租。從第一天起就嚴格要求租客按時交租，如果租客不守租房合約，就毫不留情趕走他。
08、盡量選擇最佳房產
在社區環境優美、房產價位適中的情況下，盡量選擇最佳的房產。如果高層的二臥公寓附送面積或帶大陽臺，那么就要選這樣的。如果之前的業主為地板和廚房花費了很多，那么賣家開出的額外費用低于之前投入的前提下，買家可以接受。如果社區有湖，選臨湖的房產。如果社區有大型設施（泳池、網球場、燒烤區）而且只比一般社區貴一點的話，選設施好的社區。
09、避免“太好”的交易
如果交易“太劃算”，那一定不能上當。有可能這真是筆好買賣，而你恰好又是第一個發現的人，但是可能性太小了。更多情況下，別人早就發現這筆好買賣了，但留到現在還沒賣出去肯定也是有原因的。
10、一直掌握房產狀況
有時人們買下房產、租出去以后就不聞不問了，但是后來會發現很多問題。應該時刻關注，一旦有問題就立刻解決。隨時關注有關自己房產的資金流動，每個月都要更新文件記錄。
