為什么在美國房地產(chǎn)交易中，買賣雙方很少在成交之前見面？通常，房地產(chǎn)經(jīng)紀人不贊成買家和賣家面對面交流，因為很多事情上的無意之舉也可能危及整個交易。然而，買家和賣家有時還是會相遇，無論是出于偶然還是有意。
那么，互相見面對推動房地產(chǎn)交易的好處和缺點，分別有哪些呢？
在交易中見面，對“買家”的利弊
1、有機會直接向賣方提問對于買家來說，見面是一個很好的時機，可以直接問賣家一些問題，而這些問題可能您的美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人不太方便回答。?
2、打聽到“內(nèi)幕消息”對于一個新社區(qū)的“內(nèi)幕消息”，沒有誰比住在這里的賣家更有話語權(quán)。從他們口中打聽一些關(guān)鍵資源，可能對買家來說獲益非凡，往往能更容易幫助他們安頓下來。例如，可以分享附近最喜歡的餐館，或者鄰居們的友善。?
3、安撫“特定賣家”的情緒出售自己的房屋，對于一些在家里傾注了大量情感的賣家而言，是一種“糾結(jié)的體驗”， 因為她們已經(jīng)太熟悉和太喜歡這個家。她們內(nèi)心細膩，有時候會在房地產(chǎn)交易中臨陣退縮。如果是這種情況，買家和賣家的見面可能是有益處的，買家的真誠交流可以幫助和減輕賣家的擔憂。?
4、無意中冒犯了賣家所謂“言多必失”，這是不無道理的。買家和賣家之間的直接溝通，有時候會給對方帶來一些誤解，這可能會影響房地產(chǎn)的交易。例如，一個潛在的買家隨口說出想要改造房子的某些功能，或者吐槽某些裝飾的粗俗，如果賣家正巧在這方面下足了功夫，這番無傷大雅的評論可能不會受到歡迎。因此，在沒有達成交易前，切忌給賣家內(nèi)心播下“討厭的小種子”，這是美國買房成功的技巧之一。?
在交易中見面，對“賣家”的利弊
1、“老房子”托付給了正確的人，很欣慰！當賣家和一所房屋建立了情感紐帶，那么出售的體驗可能是苦樂參半。賣家與買家的面對面交流，可能有助于減輕房主的一些擔憂，因為您最想知道自己的“老房子”能在未來得到很好的照顧。讓買賣雙方建立愉快交易的經(jīng)歷，這個過程更有人情味。?
2、游走在《公平住房法》邊緣作為賣方，當您見到買家時，基于某些原因，您可能不喜歡他，如果不能和睦相處，在接下來的交易細節(jié)上，您能否保持冷靜？事實上，對于賣家而言，除了買家的財務(wù)狀況是最需要您關(guān)心的，對買家的其它了解越少越好，否則可能麻煩的事將接踵而來。
因為，在溝通過程中，賣家的某些評論實則無意，卻讓買家覺得受到了歧視，而您可能用不了多久發(fā)現(xiàn)自己被起訴到了法庭。
根據(jù)《公平住房法》，賣方不得基于種族、宗教、國籍、性別、性取向、性別認同、家庭狀況或殘疾歧視買方。違反這一法案的后果遠遠大于傷害某人的感情。?
當您花了數(shù)年時間存到了房屋的首付，即將完成購房交易時，一些不可預(yù)見的成本可能是在您意料之外的，尤其對于首次買家來說。有時，這些結(jié)束時的成本最終可能會高于您最初在貸款估算中的報價。
當今約有31%的購房者是首次購房——這意味著許多人現(xiàn)在在獲得貸款估算時會發(fā)現(xiàn)其中的一些額外成本。托管費、私人抵押貸款保險 (PMI) 和成交成本等術(shù)語對于首次購房者來說非常陌生。我們將引導(dǎo)您了解這些術(shù)語，讓你在房產(chǎn)購買的過程中做好充分的預(yù)算準備。?
01首付 Down Payment
首付不一定是額外成本，但您支付的首付款比例實際上會影響您最終支付的總體費用。此外，買家應(yīng)該知道有數(shù)以千計的預(yù)付款計劃基本上是免費的。因此，您可能有資格獲得首付補助金或可免除的貸款，而不是耗盡您的儲蓄。讓我們深入研究一些首付策略。
放貸方（銀行）通常會以較低的利率獎勵可觀的首付。對于貸方而言，首付越大，借款人在抵押貸款上的投資就越多，這表明拖欠貸款的可能性越低。此外，如果借款人違約，他們的風險較小。
另一種降低首付的方法是增加私人抵押貸款保險 (PMI)。當您的首付低于房屋購買價格的20%時，貸方通常需要PMI。
你不想把所有的錢都一次性投進房子里，不留下任何儲蓄。因此，請查看您的預(yù)算，并計算出在保持緊急儲蓄的同時，您可以負擔得起的費用。
另一種選擇是選擇較便宜的房子，這會自動降低您的首付。節(jié)儉是好事。但不能僅僅因為您有資格獲得多少金額的批貸，就代表您應(yīng)該購買可以最大限度地滿足預(yù)算的房屋。應(yīng)該謹慎得確保您的財務(wù)安全，不會因即將破裂的抵押貸款支付而受到影響。
對符合條件的借款人的巨大幫助是首付援助計劃。這些計劃可在全美范圍內(nèi)使用，并且因每個州而異。有些計劃以助學(xué)金的形式出現(xiàn)，您無需償還，或者可免除的第二抵押貸款，只要您在房子里住了規(guī)定的年數(shù)，就不必償還。??
02成交過戶費 CLOSING COST
成交過戶成本包括與處理貸款相關(guān)的所有成本，可能會因您的居住地、貸方和您獲得的抵押貸款類型而異，并非所有貸方對相同的服務(wù)收取相同的費用。
一般來說，它們加起來占購買價格的3%到6%，其中貸款相關(guān)的費用占到總的過戶成本的一半以上。這意味著如果您的房屋價值300,000美元，而您的成交成本為3%，那么您在成交時將支付額外的9,000美元。但是如果您不使用貸款服務(wù)，則可以節(jié)省至少一半的過戶成本。
您的成交過戶成本將在您的貸款估算和結(jié)算披露中逐項列出，因此您可以查看每個項目。如果您的估計與您不理解的披露之間存在任何差異，請務(wù)必與您的貸方交談。
作為成交費用的一部分，您可能會看到的一些費用包括申請費、評估費、產(chǎn)權(quán)搜索費和承銷費等等。
03私人按揭保險 PMI
私人抵押貸款保險 (PMI) 是一種保險，大多數(shù)首付低于20%的借款人必須支付以抵消貸方的風險。
PMI 保護貸款人，而不是借款人。換句話說，如果您不支付抵押貸款并且最終被取消抵押品贖回權(quán)，貸方可以出售房屋。如果銷售價格不包括抵押貸款金額，則可以用 PMI 彌補。
您的PMI成本取決于您的貸款價值(LTV) 比率，即您的房屋借款金額與您房屋評估的價格的比例。較低的LTV也意味著較低的PMI溢價。
要計算出您的LTV，您可以將抵押貸款總額除以您的房屋價值，然后將該數(shù)字轉(zhuǎn)換為百分比。例如，如果您的抵押貸款為300,000美元，而您的房子價值320,000美元，那么您的LTV為93.75%
LTV 計算：$300,000÷$320,000=0.9375或93.75%根據(jù)房地美 (Freddie Mac) 的說法，借款人應(yīng)該預(yù)計，每借入100,000美元，每月需要支付30至70美元。
盡管沒有人愿意支付額外的住房成本，但PMI在住房市場中起著至關(guān)重要的作用，因為它使貸方更愿意向首付較低的借款人借錢。?
04誠意金 EARNEST MONEY
誠意金是向賣家表明您是認真想要購買其房屋的押金，它保存在托管賬戶中，可以在房屋交割時用于支付首付款或過戶費用。
通常，購買合同中會寫入抵押或有事項，以保護買賣雙方，包括如果合同被破壞，誰將獲得定金。房屋檢查意外事件在購買合同中很常見。基本上，它為買家提供了一個合法的免責條款——他們?nèi)绻诜课輽z查是發(fā)現(xiàn)問題，他們可以帶著誠意金走開。
在當今的熱銷市場中，一些買家放棄了所有意外情況，以使他們的報價更具吸引力（請記住，他們經(jīng)常與其他幾十個急切的買家競爭）。當然，這會帶來很大的風險，因為如果你選擇離開，你最終可能會失去你的誠意金。?
05地稅是房產(chǎn)持有成本 Property tax
房產(chǎn)稅的數(shù)額取決于你買房子的時間。例如，如果您在7月份購買，您將需要繳納大約5個月（7月至12月期間持有房屋）的稅款，而賣家將支付剩余的稅款。?
06房主協(xié)會費用 (HOA)
如果您選擇在房主協(xié)會 (HOA) 處購買房屋或公寓，您將每月支付HOA費用。HOA 負責制定和執(zhí)行分區(qū)或住宅區(qū)的規(guī)則，并維護公共區(qū)域，如游泳池和游樂場。
HOA費用可能從每月50美元到每月超過400美元不等；您的社區(qū)越奢華，您可能需要支付的費用就越多。?
根據(jù) HOA，您可能需要在交易結(jié)束時提前預(yù)付一到兩個月的費用。但是，即使您不必支付任何預(yù)付費用，也請務(wù)必將它們計入您的購房預(yù)算，因為它們可以極大地改變您的負擔能力
海外投資買家
如果您是海外的投資買家，投資的要求則相比較上述條件而言要稍微苛刻，有些針對美國當?shù)厝说幕砻馐呛茈y實現(xiàn)的。許多當?shù)氐拈_發(fā)商因為海外資金出境管控的要求，從風控的角度會提高對投資人的風險管控，例如會提高首付款比例，來降低收房成交的風險。
另外，貸方（銀行）也會相應(yīng)的提高首付比例，一般來說40%的首付是貸方處于風控考慮，比較常見的批貸案例。當然，提高了首付比例自然就使得投資人沒法滿足PMI的基本條件，所以私人抵押貸款保險PMI在外國投資買家中是極其罕見的。
當然，房產(chǎn)過戶時實際產(chǎn)生的各項費用則是按照上文中提及的邏輯適用于美國當?shù)厝伺c海外投資人，并無二致。所以，當您選擇投資美國房產(chǎn)，對于美國房產(chǎn)交易中的6項成本，您都清楚了嗎??
