美國房貸項目分為兩種：浮動利率ARM和固定利率Fixed。
今天我們就來講講兩種貸款的區別和優缺點，教你如何選擇適合自己的貸款！
浮動利率ARM
ARM全稱Adjustable-rate mortgage。在還款總時長的前幾年鎖定期，貸款利率是固定的，而后面的那些年的利率，則是每年根據市場利率水平來重新做決定的。
ARM有很多種類型，從時間上來分，常見的比如3-1、5-1、7-1，前面的數字分別對應不同長度的鎖定期。
3-1就是在還款總時長的前3年是鎖定期，利率不變。同理，5-1的貸款利率就是在還款總時長的前5年固定，7-1的貸款利率在還款總時長的前7年固定。后面的利率根據市場利率而變化。
對于貸款人來說，ARM存在一定風險，因為利率水平每年都在更新。但是，這種變化是有限制的。一般來說，貸款機構會給出每年變化的區間，貸款人也可以根據區間來預估這一年的利率。
優勢
鎖定期利率較低，因此前期的月供也較少。
ARM貸款者可以拿到相對更高的貸款額度。在還款開始的最初幾年里，每個月的還款金額比較小。所以，在進行貸款審批的時候，貸款公司可以給出更高的貸款額度，可買的房子價格也就可以更高一點。
如果鎖定期后的市場利率走低，將減少還款成本。
缺點
ARM的計算方法相對復雜。當借款人不熟悉ARM的各項條款，借款公司將在利率限制區間、調整指數等方面掌控更多話語權。
在特定的ARM項目上，例如在Negative Amortization Loans，借款人最后的欠款也許會比closing的時候更多。這些項目的每月還款額度極低，只能覆蓋到一部分應付利息，每月剩下的應付額就會自動加到末期應還本金上。
利率存在一定風險。如果鎖定期過后市場利率飛漲，月供將突然變高，且持續在高值。
固定利率Fixed
Fixed-rate mortgage，意思就是無論市場利率如何改變，在較長的年限內，每月的貸款利率都穩定不變。這種利率對貸款人來說風險低，穩定性高，但是利率水平也會比ARM鎖定期更高一些。
優勢
利率及月供水平都會保持穩定，無論在未來市場利率怎樣波動，都和貸款人的支出無關。
穩定的還款可以讓財務規劃更容易。在知道每個月要還多少錢的情況下，更容易計劃每個月的理財。
計算方法非常容易理解。
缺點
與ARM鎖定利率相比，Fixed的前期成本更高。
如果市場利率持續變低，相對而言，Fixed固定利率下的月供會比市值更高，貸款合同也會變“貴”。
各個借款公司給出的Fixed-rate項目基本相似，因此可挑選余地相對較小。
如何挑選適合自己的貸款項目
每個人的情況不同，選擇的結果也會不一樣，所以很難在這兩種貸款之間，直接作出明確的高下判斷。不過，以下幾點可以作為大家選擇時的切入點：
預計持有年限
ARM和Fixed前期的利率不同。Fixed固定利率的穩定性適合長期居住或者投資。如果只是打算在當前這個房子里面住3-7年，選ARM往往更合適。前期較低的鎖定利率可以讓大家為以后買更大的房子做好資金儲備。
整體利率環境
如果決定要長期持有房子，下一步就要考慮整體利率環境了。
如果當前整體市場利率水平較高，那么ARM會更好。最初幾年利率低，可以享受相對市場來說更低的借貸成本。
但是，如果現在的利率水平是歷史時期里比較低的，選擇Fixed比較合適。此時的利率甚至可能比高峰時期的ARM初始利率還要優惠。
我們今天的利率水平，雖然不是美國歷史上的利率最低點，但也的確屬于低利率時期，所以fixed rate mortgage也是推薦的不錯的選擇。
對利率風險的接受程度
如果計劃ARM固定利率期限結束后仍持有房子，就需要提前考慮之后承擔浮動利率的情況。
如果利率飛漲到浮動區間的最高水平，且維持高值，自己是否還能付得起房貸？如果不想忍受高房貸，想要re-finance, 是否準備好再次支付高額的Closing cost？
ARM利率調整頻率
在最初利率鎖定期結束以后，大部分ARM將以貸款日為起點，每年調整一次利率。新利率會在貸款周年日前的45天內給出。
但是，有部分ARM的條款規定是每月調整一次。所以，在簽約前要注意關注利率調整的頻率。在利率攀升的預期下，如果變動幅度很大，超出承受范圍，建議選擇固定利率。
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美國是鼓勵消費的國家，相對于超低的利率，大家都會感覺到：買房確實比租房合算。
那么，在美國買房除了價格和地段，這里還有一本精細帳。
買房可免繳個人所得稅
美國聯邦、州以及地方政府都有許多鼓勵買房的法律和政策，對買房者提供諸如免稅、低息貸款等多種優惠。美國個人所得稅十分繁重，一般一年下來稅款大約占年薪的20%到40%。但美國稅法規定，個人因為買房將月收入付了銀行利息，就可以免稅，而租房是不免稅的。
買房是穩定的投資手段
美國人不喜歡儲蓄，但樂于投資。買房雖說獲利較慢，從長遠看基本上是只賺不賠。大家明白，只有房地產才能保值增值。特別是年輕人，長期持有房產，相當于確保自己在老年時可享有養老金了。現在就可以看到，一些老年夫婦，原先住的是獨棟別墅，退休后把它賣掉買個聯排的小別墅，這樣就可以有一筆相當可觀的資金給自己養老用。
美國買房的大多數是年輕人
一般房價為家庭年收入的5倍是一個合理的水準。所以，買房就要趁著年輕時開始做起。
美國銀行房貸方式很靈活，大家都可以尋找到適合自己的貸款方式。美國的借貸，考慮的是與工作和收入是否穩定有關，與年齡完全沒有關系。美國最長可以貸款30年。
這本精細帳，還包括以下幾個方面：
1、學區要好
在美國買房大多數是買二手房。美國10年內建的房子都算是新房。開發商的新房項目所在地都是新區，雖房價低，但配套設施也差。
美國投資房產也很講究學區房。公立學校都是免費的，當然，教育的免費是以這個城市居民繳的房產稅支持的，其中也包括你自己繳的房產稅在內。但是，學區好壞，教育質量是有很大區別的。
如果學區不好，只好上私立學校，那樣學費開支很大。所以大多數人購房都會為將來打算，選擇好的學區。雖然好學區的房子貴，但是也相對保值，等若干年后孩子上大學了，還可以賣了換個自己喜歡的地方去生活。
2、離工作單位或學校要近
美國人居住觀念中沒有亞洲人的都市概念。好的房子不一定是在繁華的地段。選擇地段還要考慮距離工作單位和學校要近。最好開車時間在15分鐘左右。換句話說，方圓10公里以內最佳。
3、環境相對安靜
不要離車站近或是靠主路近的地方。美國主干道上車輛多，流速快，噪音大。最好位于安靜的小街道上。
4、采光好
在美國買房子雖不講究坐北朝南，但一定要采光好，這樣節能又通風。
5、居住面積稍大些
美國單家獨戶的房子一般面積都比較大。房子最好要雙層的，三房二廳一廚加一個小花園。房間多一些，便于父母來探親時居住。
