受購(gòu)房習(xí)慣的影響，許多的華人在購(gòu)房時(shí)除去對(duì)房屋周邊環(huán)境、結(jié)構(gòu)和價(jià)格的考量，還會(huì)對(duì)房屋的朝向和位置有一些要求。但是由于中美兩國(guó)的房屋構(gòu)造不同、兩地氣候存在差異等因素的存在，我們?nèi)A人對(duì)房屋的位置和朝向的習(xí)慣性選擇卻不一定適用于洛杉磯了。本文，就將帶你了解如何選朝向，以及各種房屋檢測(cè)，一起來(lái)看看吧。通常房屋在社區(qū)中的位置選擇在巷子底，即是社區(qū)最下面的位置，這個(gè)位置交通流量比較少，房子比較安靜；另外一個(gè)就是私密性比較好。接下來(lái)是地勢(shì)，地勢(shì)一定要平坦。有地下室沒有關(guān)系，后面可能是伸下去，但是前院一定要平坦。通常我們不建議選擇比路面還低的住宅，不僅僅是風(fēng)水角度，主要是從舒適角度，而且通風(fēng)比較差。
朝向的選擇
我們中國(guó)人通常選擇南朝向的房子，沒有人愿意選擇西朝向的。這里面有一個(gè)問題，大家知道通常車庫(kù)是放在前面的，無(wú)論是迎面進(jìn)的還是側(cè)面進(jìn)的車庫(kù)。即使是側(cè)進(jìn)車庫(kù)，其窗子還是在前面。通常需要采光的是主人房和客廳，其實(shí)是這兩個(gè)地方需要朝南，所以從舒適的角度來(lái)看，房子的前臉應(yīng)該是朝北的，這樣主人房通常在后面，因?yàn)橹魅朔啃枰察o。這樣就保障了客廳和主人房朝南，冬暖夏涼，這是最理想的朝向。
朝西的房子就非常的增加能耗。朝向，當(dāng)然是朝西開了很多窗，那么窗的作用就是，熱能能進(jìn)來(lái)卻出不去了，這樣夏天就會(huì)非常的耗冷氣，冬天又曬的時(shí)間較短，也是不夠強(qiáng)壯，西向也是比南向冷。
外墻裝飾的選擇
根據(jù)目前的房屋，外墻有幾種形式：一種是磚，一種是人造水泥板（看起來(lái)像木質(zhì)的），一種是水泥，可以漆成各種顏色，我們推崇磚的，因?yàn)槠渚S護(hù)費(fèi)用最少，雖然一開始投入大，但是維護(hù)起來(lái)幾乎不花什么錢。如果房子不是磚的，將來(lái)?yè)Q成磚的，就非常昂貴，如果你賣房，磚的房子就非常好賣。
水泥板是水泥和纖維壓制成的人造板，它不是天然的木料，它的性能也是非常優(yōu)越的，比如防酸堿腐蝕、防爆曬、白蟻不吃等，研究的時(shí)候考慮了很多因素進(jìn)去了，而且也有50年的保證，但是每隔3-5年就要進(jìn)行一次外部的噴涂，根據(jù)房子大小不等噴涂一次要幾千元；過去的老房子也有純木頭的，這種木頭的維護(hù)起來(lái)更加麻煩，比如下雨之后，木頭吸水之后就膨脹；因?yàn)槊绹?guó)人喜歡自然風(fēng)格，新的木頭的房子，剛剛做好其木紋非常的漂亮，但是經(jīng)過一年的風(fēng)吹日曬，馬上就變成灰色的，看上去給人一種非常頹敗的感覺，這樣的房子就必須涂漆，但是簡(jiǎn)單的涂漆還是很難抵擋大自然的腐蝕。因此，新的建筑商就不再采用外面是木料裝飾的。都是用磚和水泥板來(lái)裝飾。
屋內(nèi)地面狀況檢測(cè)
還有一個(gè)重要問題就是地板面的起鼓現(xiàn)象。看起來(lái)就像丘陵地帶一樣。如果出現(xiàn)這樣的狀況，就是房屋本身的防潮或者防滲漏沒有做好，使地板吸收了水分或者潮氣，造成了膨脹變形，互相擠壓；有一些被銀行收回的房子，有人故意放水泡地板破壞。
地毯分為“波波”和“直毛”兩種，家里有寵物的不建議用“波波”類型的地毯，因?yàn)閷櫸锏淖ψ訒?huì)鉤住地毯，寵物跑過之后，抓得亂七八糟；直毛的就不存在這個(gè)問題了。直毛的地毯如果出現(xiàn)松動(dòng)的起隆，就會(huì)很難看，有的連門都關(guān)不上，走上去也是不舒服。最主要的問題是地毯下面的地墊問題。地墊質(zhì)量好壞，影響地毯的壽命。
如果是房子的沉降出現(xiàn)問題，這個(gè)工程就比較大了。其表現(xiàn)就是，在地面上放一個(gè)球，它會(huì)滾。這樣的房子就不建議購(gòu)買。但是也是有辦法進(jìn)行解決。通常可以請(qǐng)地基修理公司進(jìn)行地基修正。地基公司會(huì)挖地洞到地基的下面，用千斤頂把房子頂起來(lái)，有人在遠(yuǎn)處檢測(cè)是否平衡，然后再加灌混凝土來(lái)固化。
在 EB - 5 投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，了解資金結(jié)構(gòu)及其各部分資金比例的影響，對(duì)于投資者至關(guān)重要。這不僅關(guān)乎項(xiàng)目的順利推進(jìn)，更與投資回報(bào)和移民目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)緊密相連。
一、EB - 5 投資房地產(chǎn)常見資金結(jié)構(gòu)
（一）EB - 5 投資者資金
資金來(lái)源與特點(diǎn)：EB - 5 投資者資金是項(xiàng)目資金的重要組成部分。這些資金來(lái)自世界各地符合 EB - 5 投資移民條件的個(gè)人，他們期望通過投資房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得美國(guó)綠卡，并實(shí)現(xiàn)一定的投資回報(bào)。其特點(diǎn)是具有明確的投資移民目的，且資金規(guī)模相對(duì)較大但分散，單個(gè)投資者通常需投入至少 80 萬(wàn)美元（根據(jù)現(xiàn)行 EB - 5 政策）。
在項(xiàng)目中的角色：EB - 5 資金在項(xiàng)目中通常作為權(quán)益資本，為項(xiàng)目提供啟動(dòng)和建設(shè)所需的部分資金。投資者通過投入資金，獲得項(xiàng)目的一定權(quán)益，如有限合伙權(quán)益。這部分資金的注入使得項(xiàng)目在初始階段能夠獲得足夠的資金支持，用于土地購(gòu)置、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作。
（二）開發(fā)商自有資金
資金來(lái)源與特點(diǎn)：開發(fā)商自有資金是開發(fā)商自身積累的資產(chǎn)，來(lái)源包括開發(fā)商過往項(xiàng)目的盈利、股東投資等。這部分資金的特點(diǎn)是穩(wěn)定性高，代表了開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的信心和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。開發(fā)商投入自有資金表明其與項(xiàng)目利益深度綁定，更有動(dòng)力確保項(xiàng)目成功。
在項(xiàng)目中的角色：開發(fā)商自有資金在項(xiàng)目中起到基石作用，它不僅為項(xiàng)目提供初始資金，還向其他投資者和金融機(jī)構(gòu)展示開發(fā)商的實(shí)力和決心。例如，在項(xiàng)目融資過程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)通常會(huì)要求開發(fā)商投入一定比例的自有資金，以降低自身風(fēng)險(xiǎn)。自有資金的投入比例也影響著項(xiàng)目的股權(quán)結(jié)構(gòu)和控制權(quán)分配。
（三）銀行貸款
資金來(lái)源與特點(diǎn)：銀行貸款是房地產(chǎn)項(xiàng)目常見的外部融資渠道。銀行基于對(duì)項(xiàng)目可行性、開發(fā)商信譽(yù)和抵押物價(jià)值的評(píng)估，向項(xiàng)目提供貸款。其特點(diǎn)是資金量大、成本相對(duì)較低，但需要滿足嚴(yán)格的貸款條件，并支付利息和按時(shí)償還本金。貸款利率通常與市場(chǎng)利率掛鉤，會(huì)隨著市場(chǎng)情況波動(dòng)。
在項(xiàng)目中的角色：銀行貸款為項(xiàng)目提供了大規(guī)模的資金支持，尤其在項(xiàng)目建設(shè)階段，用于支付建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)等大額支出。然而，銀行貸款也帶來(lái)了債務(wù)壓力，項(xiàng)目需要按時(shí)償還本息，這對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理提出了較高要求。同時(shí)，銀行通常會(huì)對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)置抵押，以保障自身權(quán)益。
（四）其他融資渠道
資金來(lái)源與特點(diǎn)：除了上述主要資金來(lái)源，項(xiàng)目還可能通過其他融資渠道獲取資金，如私募股權(quán)投資、債券發(fā)行等。私募股權(quán)投資由專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)或高凈值個(gè)人提供，他們追求較高的投資回報(bào)，通常會(huì)參與項(xiàng)目的部分決策。債券發(fā)行則是向市場(chǎng)投資者募集資金，投資者通過購(gòu)買債券獲得固定收益。這些融資渠道的特點(diǎn)是靈活性較高，但可能對(duì)項(xiàng)目的資質(zhì)和信譽(yù)要求也較高。
在項(xiàng)目中的角色：這些融資渠道可以補(bǔ)充項(xiàng)目資金缺口，滿足項(xiàng)目不同階段的資金需求。私募股權(quán)投資可以為項(xiàng)目帶來(lái)專業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和資源，助力項(xiàng)目發(fā)展。債券發(fā)行則可以在不稀釋股權(quán)的情況下籌集大量資金，但需要承擔(dān)債券利息支付和到期償還本金的責(zé)任。
二、各部分資金比例的影響
（一）對(duì)項(xiàng)目控制權(quán)的影響
EB - 5 投資者與開發(fā)商：EB - 5 投資者資金比例較高時(shí)，可能會(huì)在項(xiàng)目決策中擁有一定話語(yǔ)權(quán)，例如對(duì)重大資金支出、項(xiàng)目規(guī)劃變更等事項(xiàng)的表決權(quán)。但通常情況下，開發(fā)商為了保持項(xiàng)目的控制權(quán)，會(huì)通過合理設(shè)計(jì)股權(quán)結(jié)構(gòu)或有限合伙協(xié)議，確保自身對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)權(quán)。如果開發(fā)商自有資金比例較高，其在項(xiàng)目中的控制權(quán)相對(duì)穩(wěn)固，能夠更自主地決策項(xiàng)目的發(fā)展方向。
與其他融資方的關(guān)系：銀行貸款等債務(wù)融資一般不直接影響項(xiàng)目的控制權(quán)，但如果項(xiàng)目出現(xiàn)還款困難，銀行可能會(huì)通過行使抵押權(quán)等方式對(duì)項(xiàng)目施加影響。私募股權(quán)投資等權(quán)益性融資，投資者可能會(huì)根據(jù)投資比例要求一定的決策權(quán)，這可能導(dǎo)致項(xiàng)目控制權(quán)的分散。因此，合理安排各部分資金比例，對(duì)于平衡項(xiàng)目控制權(quán)至關(guān)重要。
（二）對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響
資金結(jié)構(gòu)與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)：不同資金來(lái)源的風(fēng)險(xiǎn)特性不同。EB - 5 投資者主要承擔(dān)項(xiàng)目失敗導(dǎo)致無(wú)法獲得綠卡和投資損失的風(fēng)險(xiǎn)；開發(fā)商自有資金面臨項(xiàng)目整體虧損的風(fēng)險(xiǎn)；銀行貸款則使項(xiàng)目面臨債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng) EB - 5 資金和開發(fā)商自有資金比例較高時(shí)，項(xiàng)目對(duì)債務(wù)融資的依賴相對(duì)較低，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)降低。但如果項(xiàng)目收益不佳，這部分投資者的損失可能更大。相反，如果銀行貸款比例過高，項(xiàng)目在面臨市場(chǎng)波動(dòng)或現(xiàn)金流緊張時(shí)，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)增加，可能導(dǎo)致項(xiàng)目陷入困境。
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力：合理的資金比例可以增強(qiáng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。例如，開發(fā)商自有資金充足，可以在項(xiàng)目遇到短期困難時(shí)，有足夠的資金緩沖，避免因資金鏈斷裂而導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。同時(shí)，多元化的資金結(jié)構(gòu)也有助于分散風(fēng)險(xiǎn)，降低單一資金來(lái)源出現(xiàn)問題對(duì)項(xiàng)目的影響。
（三）對(duì)投資回報(bào)的影響
成本與收益關(guān)系：銀行貸款等債務(wù)融資需要支付利息，利息支出會(huì)直接影響項(xiàng)目的成本。如果貸款比例過高，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本增加，在項(xiàng)目收益一定的情況下，可分配給 EB - 5 投資者和開發(fā)商的利潤(rùn)減少。而 EB - 5 投資者和開發(fā)商自有資金雖然沒有利息成本，但需要考慮資金的機(jī)會(huì)成本。因此，合理調(diào)整資金比例，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，有助于提高項(xiàng)目的投資回報(bào)率。
收益分配方式：不同資金來(lái)源的收益分配方式不同。EB - 5 投資者通常通過項(xiàng)目的股權(quán)收益或固定回報(bào)獲得投資收益；銀行通過收取利息獲得回報(bào)；私募股權(quán)投資可能根據(jù)約定的收益分配方式獲取回報(bào)。資金比例的不同會(huì)影響各參與方的收益分配比例，進(jìn)而影響投資者的實(shí)際回報(bào)。例如，當(dāng)項(xiàng)目盈利較好時(shí)，EB - 5 投資者資金比例較高，其獲得的收益相對(duì)較多；反之，如果銀行貸款比例過高，大量利潤(rùn)將用于支付利息，其他投資者的收益可能受到擠壓。
EB - 5 投資房地產(chǎn)的資金結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣，各部分資金比例相互影響，對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)、投資風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)都有著深遠(yuǎn)的意義。投資者和開發(fā)商在規(guī)劃項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)時(shí)，需要綜合考慮各種因素，權(quán)衡利弊，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的穩(wěn)健發(fā)展和各方利益的最大化。
