2025年，灣區(qū)房地產(chǎn)市場將迎來新變化，庫存水平、抵押貸款利率和地區(qū)趨勢，深刻影響買家、賣家與租客。雖無劇烈波動，但關(guān)鍵領(lǐng)域變化帶來新機遇與挑戰(zhàn)。
01買家或獲更多優(yōu)勢
加州房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會高級副總裁兼首席經(jīng)濟學(xué)家 Jordan Levine 指出，隨著加州尤其是南灣庫存水平上升，市場或稍向買家傾斜。他預(yù)計 2025 年加州房地產(chǎn)市場在 2024 年基礎(chǔ)上改善，銷售額增長約 10%。
盡管房價增長放緩、庫存增加，因供應(yīng)緊張與負擔(dān)能力問題，全面恢復(fù)到疫情前水平仍需時間。不過，灣區(qū)銷售額 2025 年預(yù)計持續(xù)增長。Compass 圣荷西辦事處副總裁 Dave Walsh 預(yù)測，南灣 2025 年庫存比 2024 年高 20%，銷售額同比增 15%。Zillow 高級經(jīng)濟學(xué)家 Orphe Divounguy 認為，庫存增加使房屋停留時間延長，房價略有降溫，預(yù)測舊金山都會區(qū)房價降 1.8%，圣荷西降 0.2%，但灣區(qū)仍是賣家市場。
02豪宅市場熱度不減
2025 年灣區(qū)豪宅市場預(yù)計持續(xù)出色，高端房產(chǎn)需求強勁。Dave Walsh 稱多方報價成常態(tài)，推動市場增長。Compass 的 Matt Sevenau 提到，舊金山高端市場復(fù)蘇與葡萄酒之鄉(xiāng)豪華二套房市場緊密相關(guān)。
03舊金山市場強勢回彈
Coldwell Banker Realty 舊金山地區(qū)經(jīng)紀人經(jīng)理 Don Cruz Datanagan 表示，2025 年舊金山房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強勁，房屋銷售總量超 2023 年，市場信心恢復(fù)，買家需求旺。較低抵押貸款利率促使首購與重復(fù)購房者入場，加密貨幣收益增加為市場注入流動性，投資者視房地產(chǎn)為穩(wěn)定資產(chǎn)。Orphe Divounguy 指出，抵押貸款利率下降或進一步刺激買家活動。
04抵押貸款利率變數(shù)大
2025 年抵押貸款利率是關(guān)鍵變量。外界預(yù)計美聯(lián)儲可能降息，但川普政府經(jīng)濟政策或引發(fā)通脹壓力，延緩降息。當前利率約 6.8%，Jordan 預(yù)測 2025 年底或降至 5% 左右，負擔(dān)能力挑戰(zhàn)仍存。
05租賃市場溫和增長
灣區(qū)租賃市場 2025 年預(yù)計溫和穩(wěn)定增長。Apartment List 高級房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家 Christopher Salviati 稱，2024 年舊金山租金平穩(wěn)，圣荷西漲 2.8%，預(yù)計 2025 年灣區(qū)租金維持個位數(shù)低增長。Orphe Divounguy 補充，2025 年下半年全美租賃市場或趨緊，多戶住宅建設(shè)熱潮結(jié)束，空置單元競爭更激烈。
2025 年灣區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定增長，庫存與利率帶來機遇和挑戰(zhàn)。高端房產(chǎn)需求旺，租賃市場穩(wěn)，買賣雙方需關(guān)注經(jīng)濟政策與市場動態(tài)。
本周，長期抵押貸款的平均利率再度微幅上揚，達到自去年 7 月以來的峰值。據(jù)房地美（Freddie Mac）數(shù)據(jù)顯示，30 年期固定抵押貸款利率從上周的 6.91% 攀升至 6.93%，已連續(xù)四周呈上漲態(tài)勢。
抵押貸款成本的增加，主要源于債券收益率的提高，特別是 10 年期國債收益率的變化。自 9 月中旬起，10 年期國債收益率從 3.62% 一路攀升至本周的 4.66%。
與此同時，房價的穩(wěn)步走高，進一步促使抵押貸款利率上升。貸款利率與房價的雙重上漲，讓眾多潛在購房者心生退意。盡管去年 11 月二手房銷量連續(xù)第二個月實現(xiàn)增長，但去年房地產(chǎn)市場整體依舊低迷，甚至可能創(chuàng)下自 1995 年以來的最差紀錄。
12 月份的房屋銷售報告將于本月下旬公布。自美聯(lián)儲上個月宣布預(yù)計今年僅降息兩次后，利率便持續(xù)攀升。美聯(lián)儲暫停降息，是因為通脹率雖已從 2022 年中期的高位回落，但仍遠高于 2% 的目標水平。此外，經(jīng)濟學(xué)家還擔(dān)憂，當選總統(tǒng)特朗普的經(jīng)濟政策，尤其是大幅提高進口關(guān)稅的計劃，可能會進一步加劇通脹壓力。
另外，15 年期固定利率抵押貸款的平均利率也從 6.13% 升至 6.14%，創(chuàng)下 7 月以來的新高。這種 15 年期固定利率抵押貸款，向來頗受尋求再融資的房主歡迎。據(jù)房地美數(shù)據(jù)，一年前該利率為 5.87% 。
