當投資者和金融市場在冠狀病毒大流行期間經濟狀況變得艱難時，其劇烈的影響正在沖擊美國的抵押貸款利率。近期，利率不僅日復一日地劇烈波動，而且它們的變化也更加劇烈。
在剛剛過去的四周里，美國房屋貸款利率如過山車一樣波動。一個月30年期固定利率的平均水平先升至4%以上，又暴跌至3.25%，隨后又多次反彈。正常年份的情況下，利率不會波動這么頻繁。
這是什么原因呢？
首先，為了應對大量失業和休假，國會通過了一項救濟方案，其中包括對抵押貸款借款人的救助，政府采用了前所未有的寬容的態度。有政府支持的抵押貸款的借款人可以告訴他們的貸款人，他們有財務困難，并被允許延遲每月還款長達一年。他們仍然需要在以后的時間或通過抵押貸款修改計劃償還。據抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）稱，在短短幾周內，已經有約200萬人獲得了暫緩貸款的允許。
這由此帶來的問題是，需要足夠的現金來支持抵押貸款機構的現金流，否則，被申請延期支付的抵押貸款機構就面臨這困境。這很可能意味著沒有足夠的現金來提供正常的擔保。其結果是導致了利率的飆升。
美聯儲對于抵押貸款利率造成的波動也在添油加醋。為了應對危機，美聯儲不僅將利率降至零，還開始購買抵押貸款支持債券。這人為地增加了投資者的需求，這更加加劇了利率的波動。這也引起了消費者的大規模再融資熱潮。又造成了抵押貸款利率的暴跌。
馬薩諸塞州第二大銀行Leader Bank總裁杰伊·圖利（Jay Tuli）表示：“這首先是從供求關系的不平衡開始的。“當美聯儲出人意料地下跌時，任何一家貸款機構都無法應對即將到來的放貸天量，因此許多貸款機構要么不得不提高利率以減緩放貸量，要么干脆停止受理申請。這是一個激烈的舉動。” 杰伊·圖利（Jay Tuli）說。
然而，隨著經濟進入下跌狀態，貸款人的風險只會增加，而這種風險必然被計入抵押貸款的壞賬中。
圖利說：“我們正在努力解決的一個重要問題是，我認為這就是為什么美國的抵押貸款利率近期波動很大。”“如果在冠狀病毒蔓延之前，貸款人每申請10次，就有9個人被拒絕，這樣你就可以對沖你的利率。現在，每10個申請者申請中有多少能獲得批準？我們不知道。人們正在失業，否則他們不想讓評估師進入屋中。”
放貸者無法知道他們的貸款申請中有多少會結束，因為整個過程已經被社會距離所顛覆。雖然有些州允許虛擬交易，但其他州，如馬薩諸塞州，則不允許。而對于讓評估師進屋評估，消費者也更不放心。
盡管放款人正在繞開這一步，在某些情況下放棄了一些評估，甚至在單獨的汽車引擎蓋上的車道上做最后的交易文件。但這并不容易，尤其是如果一個借款人獲得了更昂貴的巨額貸款或進行了房屋凈值的再融資。
俄勒岡州波特蘭市聯合抵押貸款的經紀人兼共同所有人布倫特·博爾切丁（Brent Borcherding）說：“我基本上說過，現在沒有人能給你準確的指導。”舉個例子，他提出了一個30年期固定抵押貸款的基本方案，首付20%。
“我看到的是一家沒有積分的銀行，其利率為3.25%，但中間銀行的利率接近3.625%和3.75%。這在我的世界里是一個巨大的差異。”
布倫特·博爾切丁將這種差異歸因于各種因素：放貸人對沖利率變化的貸款成本，以及放貸量問題。一些放貸機構的放貸能力接近，因此他們并不是真的被迫降低利率。一些貸款人可能沒有愿意全職工作的員工，因為他們在家照顧孩子。
“作為一個真正的抵押貸款經紀人，我們通常是價格領導者。在過去的幾個月里，有好幾次情況并非如此。”“我認為每個人都應該明智地四處尋找。”他說。
布倫特·博爾切丁建議消費者與最近在某些貸款機構有過良好經歷的朋友獲得指導，以便獲得更優惠的利率，即使這很艱難。在波動巨大的抵押貸款利率中，如何選一個最佳的利率的確是個很難的選擇。
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人在社會， 有兩樣東西，你一生是逃不脫的: 一個是死亡，另一個是納稅。在美國，報稅是檢驗一個社會成員責任操守和誠信良知的試金石。那么作為不是美國人的外國人在美國投資房產后如何報稅呢？
何謂外國人？
持綠卡者，從進入美國那一刻，便已成為美國納稅人；歸化的美籍公民，必定是當然的美國納稅人，在稅務上被統稱為定居外國人（Resident Alien），與一般美國納稅人完全相同。
未踏足美國的外國人，當然保留外國人(NonResident Alien)身份，但在美國只是暫時居住的外國人，只要在美國停留的時間達到183天，也有可能變成美國納稅人，也可能在稅務上成為ResidentAlien，要像美國人一般，為全世界的收入報稅。時限及計算方法如下：
其一，假如外國人一年內居住在美國183天或以上，即使沒有永久居民身分，也被視為稅務上的美國納稅人。其二，假如今年居住在美國31天或以上，而過去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時間，加上去年居住時間的三分之一，再加前年居美時間的六分之一，若總數達183天，便自動成為美國納稅人。
幾種較特別的情況，不被計算在居美時間內：加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中于美國過境、外國船隻船員在美停留、由于健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等。
外國人稅務好處
假如在稅務上符合外國人(Non Resident Alien)身份，在美國賺取的聯邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的「資金增值(Capital Gain)」收入，完全免付任何美國稅，銀行或股票經紀行亦無需扣30%的預繳稅(Withholding Tax)。
外國人由于沒有社會安全卡號碼，在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時，須填寫W-8BEN表，以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后須再填，否則銀行將扣除預繳稅。
一些持外國身份的家長，為求便利，與已是美國公民或居民的子女，聯名開銀行或股票戶口，既讓子女代管財務，也方便子女繼承其遺產。稅例規定，聯名戶口的每一個持有人都須填寫W-8BEN表格，如其中一位持有人是美國公民或居民，便不能填寫W-8BEN表格，結果令該帳戶變成由美國人擁有，失去外國人免預繳稅和免收入稅的好處。
外國人房地產收入
外國人可以在美國自由購買出租房地產，但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入，需要繳付入息稅，情況與一般美國納稅人無異，只不過他們要用1040NR表格。
外國人申報收入稅，稅率與美國人一樣，可是，外國人不能享用以下兩項扣稅的優惠：
個人免稅額(Personal Exemption)–川普稅改前：每一個納稅人都擁有$4050的額度，納稅人的妻子、家庭成員也擁有相同配額。稅改后：取消納稅人的$4050的個人免稅額的減免額度。
標準扣稅額(Standard Deduction)–美國納稅人可而使用起碼12000元標準扣稅額，已婚共同報稅者有24000元標準扣稅額。可是，外國人不能使用任何標準扣稅額，只能選擇使用逐項扣稅(Itemized Deduction)。假如該外國人完全沒有在美國居住，沒有任何逐項扣稅的項目，便等于沒有任何扣稅的優惠。
因此，外國人雖然收入稅率與美國人相同，實際的稅金比美國納稅人稍高。
外國人賣屋時的收入
有一條稅例，名為Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外國人投資房地產稅例，或簡稱FIRPTA)規定，外國人在賣屋時的增值收入并非稅率比較低的「長期資金增值」(Long Term Capital Gain)，而是當為普通收入(Ordinary Income)，要按稅率計算稅金。
此外，外國人也面對「預繳稅」(withholding tax)的問題，稅例上規定，假如賣屋者是外國人，而該物業不是自住和售價超過三十萬元，買家或其公證代理便有責任，要在賣屋款項上扣除預繳稅，然后交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10%。不論是否有資金增值，也不論資金增值多少，都要扣除預繳稅。
除了聯邦國稅局扣稅的要求外，州政府也有可能規定要扣除預繳稅。在加州稅局規定，要扣起售價的百分之3.3%，亦是買家和公證代理的責任。
這兩者都是預繳稅，假如真正的稅款比預繳金額低，當然可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。
外國人遺產贈予稅
每個美國的居民及公民，都有一個遺產免稅額，若遺產市值不超過該金額，就完全沒有遺產稅。目前，遺產免稅額是每人1140萬元。這個遺產免稅額全部可以在生前預先贈予，即將自己的資產送給他人，只要在免稅額以內，即可免付贈與稅。此外，每人每年可以另外贈送任何一個人15000元，同樣免付贈與稅。
外國人如果在美國有產業，逝世后的遺產稅如何計算？除了在美國的銀行存款不計算外，其他在美國股票經紀行戶口中的股票、債券、甚至房地產，都算遺產。外國人在美國的遺產，只有6萬元免稅額，所以可能會有相當重的遺產稅。
外國人把這些將來被算為遺產的資產，作生前贈予又如何呢？外國人亦有每人每年15000元免贈與稅的條例，可是他們僅有6萬元遺產免稅額，且不能在生前預先贈予。所以外國人將在美國的資產作贈予是有困難的。外國人要將在美國的房地產免稅贈送給子女，需要先成立公司，將房地產放入公司，然后將公司股票作贈予，因為股票是屬于Intangible資產，沒有禮物稅。
順便一提，外國人假如去世，產業一樣要通過法庭認證(Probate)的過程，才能由受益人繼承，除非該外國人在生前已經成立生前信托。換句話說，外國人假如在美國用個人的身份投資房地產，應該由律師設立生前信托，去避免將來需要通過認證。
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