近期，美國(guó)的建筑商正在經(jīng)歷一個(gè)前所未有的艱難時(shí)期。冠狀病毒的流行對(duì)房屋建設(shè)商帶來了極大沖擊，即使在大多數(shù)州這一部門被認(rèn)為是提供基本服務(wù)的部門。在冠狀病毒流行期間仍然未能幸免。
冠狀病毒VS
房屋建設(shè)商
昨天有消息稱，建筑商信心在冠狀病毒流行期間跌至歷史新低。今天美國(guó)人口普查局（U.s.Census Bureau）公布的月度數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后，3月份的房屋開工率較2月份暴跌22.3%。
“隨著冠狀病毒在美國(guó)的蔓延，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)已經(jīng)被寒冰包圍。”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Realtor.com資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬治·拉圖說。隨著大多數(shù)州的消費(fèi)者被限制在家中，房地產(chǎn)市場(chǎng)正感受到寒意。昨天的NAHB/富國(guó)銀行（Wells Fargo）公布的地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)突顯了這種冷淡。”
在多年努力滿足新的住房需求之后，美國(guó)的住宅建設(shè)在堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)上進(jìn)入了2020年。在冠狀病毒爆發(fā)初期，一些建筑商能夠用美國(guó)的替代品替代進(jìn)口建筑材料，同時(shí)銷售轉(zhuǎn)向在線渠道，整個(gè)行業(yè)開工率足，工人就業(yè)旺盛。
不過，本月美國(guó)全國(guó)房屋建筑商協(xié)會(huì)（National Association of Home Builders）/富國(guó)銀行（Wells Fargo）最新公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)顯示，建筑商信心降至30。低于50的讀數(shù)被認(rèn)為是負(fù)值。
4月份信心下降，是該指數(shù)35年來最大單月變化，也是自2014年6月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。就在上個(gè)月（2020年3月），建筑商的情緒還停留在72點(diǎn)，當(dāng)時(shí)的低利率和緊張的庫(kù)存仍然抵御了冠狀病毒正在出現(xiàn)的一些不利影響。
美國(guó)全國(guó)房屋建筑商協(xié)會(huì)（National Association of Home Builders）董事長(zhǎng)Dean Mon說：“建筑商信心的空前下降完全是由于全美爆發(fā)的冠狀病毒，因?yàn)槭I(yè)率飆升，供應(yīng)鏈的缺口阻礙了建筑活動(dòng)。”
三月份地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始倒塌
美國(guó)全國(guó)房屋建筑商協(xié)會(huì)（National Association of Home Builders）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Robert Dietz預(yù)計(jì)，建筑商信心的歷史性下降可能會(huì)促使房屋開工率進(jìn)一步下降，3月份房屋開工率為120萬套。
美國(guó)人口普查局（U.S.Census Bureau）報(bào)告稱，雖然這一數(shù)字比2月份下降了22.3%，但仍比去年同期高出1.4%，盡管如此，住房開工率的月度下降是1984年3月以來最嚴(yán)重的一次，下降了26.42%。
3月份，美國(guó)單戶住宅的年開工率為85.6萬套（比2月份的數(shù)字低17.5%），5套及以上的多戶住宅的年開工率為34.7萬套（比2月份下降31.6%）。
美國(guó)全國(guó)房屋建筑商協(xié)會(huì)（National Association of Home Builders）說：“值得注意的是，目前在建的獨(dú)棟住宅有53.4萬套，公寓有68.4萬套。”。“大約90%的單戶住宅單元位于家庭建筑被視為‘基本服務(wù)’的州，而80%的公寓位于這些州。”
同時(shí)，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后，3月份127.7萬套住房竣工率也落后于2月份6.1%。對(duì)于獨(dú)戶住宅，每月的差距達(dá)到15%。與2月份相比，3月份建筑許可證下降了6.8%，但同比增長(zhǎng)了5%。
（文章來源：2020年4月17日《www.forbes.com》福布斯雜志，由川銳傳媒原創(chuàng)翻譯，如需轉(zhuǎn)載需獲得川銳傳媒授權(quán)。）
在美購(gòu)房不管你是不是美國(guó)人，都可以申請(qǐng)貸款，但是在美國(guó)貸款后，如果貸款利率大幅降低，或者是信用分?jǐn)?shù)顯著提升的時(shí)候，為了減輕貸款壓力，還可以重新貸款(Refinance)。隨著美國(guó)住房抵押貸款利率創(chuàng)下新低，很多人都在考慮重新貸款享受一波利率下調(diào)的福利。那么是否有必要重新貸款？怎么樣才比較劃算？
什么是重新貸款（Refinance）？
重新貸款(Refinance)簡(jiǎn)單說來就是再融資，意思就是拿新的貸款去償還現(xiàn)有的貸款，繼續(xù)償還債務(wù)。債務(wù)總數(shù)不會(huì)改變，抵押貸款的本質(zhì)也不會(huì)變，改變的是還款方式。重新貸款可以說是一劑后悔藥，當(dāng)有更好的貸款選擇時(shí)重新申請(qǐng)貸款，可以修改貸款年限、使用新的貸款利率繼續(xù)還貸，不但可以幫你改善自己的財(cái)務(wù)狀況，也有可能改善自己的貸款能力。
如何理解再融資貸款？
Refinance是允許借款人來用更優(yōu)惠的貸款條款代替當(dāng)前的“債務(wù)”，并且之前舊的貸款條款會(huì)被新的貸款條款取代。這樣也就使借款人可以重新申請(qǐng)自己的貸款來獲得更低的月還款額，不同的貸款限額和更方便的付款結(jié)構(gòu)。大多數(shù)提供傳統(tǒng)貸款的機(jī)構(gòu)都會(huì)提供Refinance的業(yè)務(wù)。不過對(duì)于有些抵押貸款或者汽車貸款產(chǎn)品，Refinance的利率往往比已經(jīng)購(gòu)買的貸款略高一些。
為什么要重新貸款（Refinance）？
最重要有兩點(diǎn)因素：一個(gè)是未來打算使用/居住這間貸款房的時(shí)間，另一個(gè)是總體貸款金額和利率。
如果短期之內(nèi)不打算脫手，多付一兩點(diǎn)房貸利率點(diǎn)數(shù) (point) 也是很合理的（房貸利率點(diǎn)數(shù)當(dāng)中，一點(diǎn)等于房貸金額的1%；通常多付點(diǎn)數(shù)能夠降低貸款利率）；長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，多付的點(diǎn)數(shù)金額和降低的每月房貸金額可能可以打平；但如果短期就要脫手，那重貸衍生的花費(fèi)金額可能就不劃算。
在美國(guó)，通常有貸款的屋主還貸幾年后會(huì)重新審視自己房貸的借貸利率、剩余欠款和利息，并且考量當(dāng)前市場(chǎng)狀況和利息政策，來看看自己是否能透過Refinance 得利；其中也有許多家庭會(huì)因?yàn)槭稚嫌鞋F(xiàn)金需求（想買另一棟房、醫(yī)療開支、孩子上學(xué)等等）而選擇將房子重貸套現(xiàn)，這個(gè)方法叫做房子抵押貸款 (cash-out equity)。
對(duì)于借款人來說，申請(qǐng)Refinance的首要原因是獲得一個(gè)可以更容易承擔(dān)的貸款。
很多時(shí)候，Refinance之后的貸款可以獲得更低的利率。
借款人同樣的可以利用Refinance自己的貸款，盡早付清債務(wù)。雖然Refinance讓他們因此增加了還款時(shí)長(zhǎng)或者貸款總額，但是減少了每月的還款額度。不過要注意，對(duì)于某些車貸來說，提前付清貸款會(huì)有一定的罰款，因此，如果你的貸款需要交納一定數(shù)額的罰款，那么Refinance的價(jià)值對(duì)于你來說就會(huì)大大降低，在申請(qǐng)前要盡量衡量利弊。
什么時(shí)候考慮重新貸款？
必須在合適的時(shí)間、合適的條件下，Refinance才能發(fā)揮省錢的作用。
遇到這些情況，就可以考慮Refinance了：
No.1、信用分?jǐn)?shù)提高了
如果你在信用低的時(shí)候申請(qǐng)貸款，相對(duì)的你的利率可能會(huì)比一般民眾還要高，但經(jīng)過一段時(shí)間，也許你的信用評(píng)分變高了，你可以考慮 Refinance 以較低的利率償還你的債務(wù)。
如果你的信用分?jǐn)?shù)不好的話，馬上提出 Refinance 未必是好事。能貸到多少利率利率是跟著個(gè)人信用分?jǐn)?shù)走的，就算利率很低，信用分?jǐn)?shù)不好的話也不一定能拿到。
有些個(gè)案可以在三個(gè)月內(nèi)提升信用分?jǐn)?shù)，方法有：定時(shí)繳清信用卡債，查看你信用分?jǐn)?shù)有沒有出錯(cuò)，還有花費(fèi)在信用額度范圍內(nèi)。貸款利率在三個(gè)月內(nèi)不會(huì)大幅調(diào)整，但是在三個(gè)月內(nèi)調(diào)整你的信用額度一定可以讓你在未來拿到好利率，進(jìn)而影響你之后30年的貸款金額。比如，買一套100萬的房子，以5%的利率分30年還清。現(xiàn)在信用分提高后，可以通過Refinancing將利率降到4%，每年省一大筆錢。
No.2、更改貸款類型
很多人使用浮動(dòng)利率(ARM, Adjustable-rate Mortgages)貸款，是因?yàn)檫@種貸款方式開始幾年可以交比較少的固定利息。但是當(dāng)時(shí)間期限一過，ARM需要調(diào)整，這時(shí)候剛好市場(chǎng)利率變高，對(duì)貸款不利，就可以考慮重新貸款，更改為固定貸款利率（FRM,Fixed Rate Mortgage），省下一筆錢。
No.3需要大額開支
利用房屋增值空間重新貸款（Refinance），拿錢出來活用，一般來說，大多數(shù)房子價(jià)值都會(huì)上漲，增值空間就可以做很好的運(yùn)用；這改變了很多人認(rèn)為一買房、一背上貸款就沒有什么現(xiàn)金可以靈活運(yùn)用的想法。
房子裝修或者改造需要大筆支出。如果此時(shí)你信用良好，還可以使用一種Cash-out-Refinance，直接拿到現(xiàn)金。比如，幾年前買了一棟25萬美金的房子，貸款15萬。現(xiàn)在房子市場(chǎng)價(jià)值30萬。而你正好需要修一個(gè)泳池花費(fèi)2.5萬美金，通過Cash-out
Refinance，可以將貸款提升到17.5萬，拿到額外的2.5萬現(xiàn)金。
房屋貸款再融資
對(duì)于房屋貸款來說，Refinance的兩個(gè)主要的原因是降低貸款還款費(fèi)用，或者縮短還款的年數(shù)，比如說從30年縮短到15年。如果一個(gè)屋主申請(qǐng)了FHA 房屋貸款（政府支持的低首付貸款），相對(duì)于傳統(tǒng)的房屋貸款，F(xiàn)HA 房屋貸款要求屋主購(gòu)買額外的房屋貸款保險(xiǎn)（Mortgage Insurance），因此這樣屋主不得不每年花費(fèi)更多的錢在保險(xiǎn)上，但是當(dāng)你的還貸款比例超過了20%的時(shí)候，屋主可以通過Refinance來將這份貸款轉(zhuǎn)換成傳統(tǒng)形式的貸款，這樣就不需要再繼續(xù)購(gòu)買Mortgage Insurance.
相同的，更多的借款人把他們的貸款長(zhǎng)度縮短到15年，這樣讓他們可以更快的還清貸款。如果借款人的現(xiàn)金流有能力支付更高的月供，那么越短的還款期限可以為他們?cè)谙嗤实那闆r下節(jié)省更多的資金。
但是值得注意的是，雖然很多人會(huì)考慮為自己申請(qǐng)Refinance, 但很多時(shí)候Refinance會(huì)花費(fèi)大量的時(shí)間成本和資金，對(duì)于有些人來說，Refinance通過之后每月所節(jié)省的$100~$200和自己投入的精力和成本并不成正比。
另外對(duì)于一些借款人來說，如果你每月有一些多出來的現(xiàn)金可以支付你的月供，你的貸款人或者貸款機(jī)構(gòu)可能允許你調(diào)整每個(gè)月的月供金額。
如何做貸款再融資？
如果你打算做Refinance，那么首先應(yīng)該檢查現(xiàn)在的每月具體的還款金額，并且你也應(yīng)該檢查當(dāng)前的貸款是否有提前支付的罰款（Prepayment penalty）。如果你做完Refinance之后所節(jié)省下來的成本并不足以抵消提前還款帶來的罰款，那你所做的事情并不給你節(jié)省任何的資金。當(dāng)你明確知道自己的貸款價(jià)值后，你就可以到市面上查找有多少個(gè)貸款機(jī)構(gòu)可以為你提供更好的貸款了。
不管你是打算通過Refinance來改變你的貸款長(zhǎng)度，或者降低你的利率，當(dāng)今的市場(chǎng)上已經(jīng)有了很多不同種類的貸款，隨著越來越多的新型貸款機(jī)構(gòu)的不斷崛起，已經(jīng)對(duì)傳統(tǒng)銀行產(chǎn)生了很大的挑戰(zhàn)，現(xiàn)在基本上可以在市場(chǎng)上找到滿足任何形式貸款的服務(wù)。對(duì)于借款人來說，這種競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)可以幫助我們獲得更優(yōu)惠的貸款，并且每月節(jié)省更多的資金。
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