"美國抵押貸款銀行家協(xié)會"數(shù)據(jù)顯示，隨著房貸利率在近期小幅下降，再融資貸款申請量8月初飆升35％，而與去年同期相比，申請量更是大幅上升118％。盡管30年期固定利率貸款的平均利率僅微降至6.54％，但再融資市場已迅速做出反應，顯示出房貸市場的敏感性和變化。
盡管8月初利率僅下跌1個基點，但此前4周來已下跌了33個基點，并且與去年同期相比低了62個基點。這些變化足以推動再融資貸款申請的增長，尤其是在傳統(tǒng)、FHA（聯(lián)邦住房管理局）和VA（退伍軍人事務部）貸款領域。根據(jù)"美國抵押貸款銀行家協(xié)會"的報告，這是自2022年5月以來再融資活動最強勁的一周。
與再融資市場的熱度相比，購房貸款的申請量僅上升了3％，仍比去年同期低8％。這反映出當前購房者面臨的多重挑戰(zhàn)，不僅僅是高利率，還包括高房價和有限的房屋供應。此外，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀人的反映，一些買家認為利率可能會進一步下降，因此選擇觀望，延期做出購房決策。
在整體房貸市場活動中，再融資的比例已從7月底的41.7％上升到48.6％。相比之下，一年前的再融資活動僅占總申請量的29％。這表明，盡管利率的變化幅度不大，但對再融資市場的影響仍然顯著，顯示出借款人對即使是微小利率變化的敏感度。
另一方面，8月初抵押貸款利率基本保持穩(wěn)定，但這一情況可能隨著政府每月通貨膨脹報告的發(fā)布而發(fā)生變化。該報告將提供關于消費者物價指數(shù)的資料，而這一指數(shù)往往是過去幾年中導致利率劇烈波動的關鍵因素之一。
"Mortgage News Daily"的首席運營官Matthew Graham指出："很難提前預測數(shù)據(jù)是利好還是利空，但可以肯定的是，消費者物價指數(shù)對利率的影響極大，可能會導致利率的劇烈波動。"
總的來說，盡管利率的變動幅度有限，但房貸市場特別是再融資市場已經(jīng)表現(xiàn)出顯著的反應。購房者面臨的挑戰(zhàn)依然存在，但再融資的強勁表現(xiàn)顯示出市場對于利率變化的高敏感度，未來幾周內(nèi)市場的走向可能將取決于即將發(fā)布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)及其對利率的影響。?
眾所周知，美國產(chǎn)權是永久性的。
所以，許多剛到美國的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳”的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。
根據(jù)歷年平均統(tǒng)計，美國人大約7年左右就會換一次房屋。
換房的原因多種多樣，比如工作地點改變、子女外出讀書、家庭人口變化，或者退休后從城區(qū)市中心換到偏遠安靜的郊區(qū)等。
此外，美國換房頻繁的原因還在于沒有戶口的限制，同時城市鄉(xiāng)村差距小，住在哪里都很方便。那么投資房產(chǎn)的主要收益體現(xiàn)在哪里呢？
事實上，在美國投資房產(chǎn)的收益體現(xiàn)在較高的租金回報率和房產(chǎn)的升值空間。
因此，投資房產(chǎn)有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率；一個是升值的潛力空間。
美國的房子出租不難
以西雅圖為例，這里經(jīng)濟繁華，外來人口很多又是旅游城市，需要大量出租房。
很多買家擔心房屋無法出租的問題，其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。
房子能否出租取決于業(yè)主希望的租金是否符合租賃市場的價格，關鍵在于賣價是否符合市場。
通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。
比如東南兩岸的紐約，舊金山，洛杉磯等都是房價比較高的區(qū)域。
由于這些地區(qū)房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。
但從長期來看，這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大。
因為想要購買此類房屋的人數(shù)較多，而買入的數(shù)量越多其房價就越高，這就是供需平衡。
所以在投資時，并不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要綜合多方面考量。
了解美國文化很重要
在美國買房，不要為了砍價而挑毛病，許多買家為了砍價而故意雞蛋里挑骨頭。
這個做法是有別于美國文化。
在美國習慣中，因為喜歡這個房屋而出價。
選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。
每個房屋都不是完美的。
挑毛病只會讓賣家反感，適得其反，賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。
在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。
在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當?shù)氐牧晳T。
通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。
比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動的配件。
而可以移動的配件都是屬于個人的物品, 比如沙發(fā)、桌椅等家具，不包含在屋價內(nèi)。
另外，院子里的盆栽可以移動，便不含在房價內(nèi)，院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在房價內(nèi)。
賣家賣了房子，不一定愿意賣他的家具。
如果說屋內(nèi)有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。
外國人辦理房貸有差異
貸款投資，以房養(yǎng)房，是比較劃算的房產(chǎn)投資方法。
海外買家可以在美國貸款購房，目前很尋常也很容易。
但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。
外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的。
美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩(wěn)定；
外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。
由于每一個銀行的貸款利率不同，對申請人的條件要求也不同。
通常如果銀行利率較高，則手續(xù)簡單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個人都能符合。
建議申請貸款之前多家咨詢，多比較，選擇適合自己，對自己最有利的一家。
找對經(jīng)紀人很關鍵
美國是一個資訊透明的地方，在看好一處房產(chǎn)后，經(jīng)紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的價值。
如果賣主的要價高了，經(jīng)紀人就要幫助買家殺價。
如果要價低于市價，經(jīng)紀人就要幫買主趕快搶下。
有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高的價格才能行。
因此，并不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。
重點是，買家要能正確評估房屋的價值，這需要一位好的經(jīng)紀人協(xié)助。
一個好的經(jīng)紀人可以幫助您實現(xiàn)投資的高收益，往往是事半功倍的效果。
比方說，經(jīng)紀人可以從MLS得到各種準確的數(shù)據(jù)。
