隨著美國聯(lián)邦監(jiān)管機(jī)構(gòu)和檢察官加大力度打擊商業(yè)抵押貸款欺詐，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）準(zhǔn)備收緊對商業(yè)地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的規(guī)定。
8月5日，《華爾街日報》引述知情人士的消息稱，新規(guī)將要求貸款機(jī)構(gòu)必須獨立核實公寓大樓和多單元房（multi-family，也稱多家庭房）房產(chǎn)借款人的財務(wù)信息
此外，新規(guī)可能還會要求貸款機(jī)構(gòu)確認(rèn)房地產(chǎn)借款人是否有足夠的現(xiàn)金，并核實其資金來源。
知情人士表示，新規(guī)還可能要求貸款機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)的評估價進(jìn)行盡職調(diào)查。
知情人士表示，新的多單元房貸款規(guī)則最早可能在今年夏天推出，目前還處于早期討論階段，整個計劃仍有可能發(fā)生變化。如果這些規(guī)則得以實施，意味著，房利美和房地美監(jiān)控貸款的方式將發(fā)生近年來最大的變化之一。
在現(xiàn)行規(guī)定下，貸款機(jī)構(gòu)在借款人和房地產(chǎn)財務(wù)方面可以采取不干涉態(tài)度。他們可以稱，相信他們收到的數(shù)據(jù)，而不是自己進(jìn)行昂貴的審計或冒因繁文縟節(jié)過多而失去客戶的風(fēng)險。
擬定新規(guī)被推出的背景是，聯(lián)邦調(diào)查人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，在美聯(lián)儲開始加息之前的幾年里，公寓樓和其它商業(yè)地產(chǎn)價格飆升至新高，導(dǎo)致大量基于篡改財務(wù)數(shù)據(jù)和估值的貸款涌現(xiàn)。
自2022年以來，越來越多的此類欺詐性抵押貸款計劃被曝光，當(dāng)時利率大幅上升導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價格大幅下跌。
據(jù)法庭記錄和知情人士透露，現(xiàn)在，聯(lián)邦檢察官正在與聯(lián)邦住房金融局監(jiān)察長辦公室的調(diào)查人員合作，加大力度起訴欺詐行為。
打擊行動已經(jīng)波及多單元房市場。《華日》此前報導(dǎo)稱，房地美已開始要求借款人提交租金收據(jù)，而房利美已開始審查貸款以尋找篡改的財務(wù)數(shù)據(jù)。
更嚴(yán)格的貸款規(guī)則可能會減緩交易活動。據(jù)業(yè)內(nèi)人士和調(diào)查人員稱，要想有效，規(guī)則必須涵蓋市場上可能發(fā)生欺詐的多種不同途徑。最近曝光的房地產(chǎn)騙局涉及從偽造的收入報表到以高價虛假出售房產(chǎn)等各種行為。
房利美和房地美是政府資助的機(jī)構(gòu)，它們購買大量住房貸款以保持資金在整個住房抵押貸款經(jīng)濟(jì)中的流通。根據(jù)最新年度申報估計，截至2023年9月，這兩家機(jī)構(gòu)共擁有或擔(dān)保了2.2萬億美元多單元房抵押貸款債務(wù)的約40%。
《華日》說，房利美和房地美拒絕置評，監(jiān)管這兩家實體的聯(lián)邦住房金融局也拒絕置評。
在新冠疫情期間，美國許多城市都陷入了萎縮。但事實上，有些城市反而繁榮了起來。大批尋找更便宜住處的居家辦公者涌入疫情“新興城市”，導(dǎo)致這些城市的房價出現(xiàn)了上漲。
但是專家認(rèn)為，到明年年底，其中一些 “新興城市 ”的房價可能會大幅下跌。以下是到2025年年底，房價預(yù)計將會暴跌的七個房地產(chǎn)新興城市。
愛達(dá)荷州博伊西（Boise, Idaho）
博伊西是疫情“新興城市”的典型代表。CoreLogic公司負(fù)責(zé)分析房地產(chǎn)市場和房價趨勢的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Thomas Malone說：“迄今為止，博伊西的房價在這段時期內(nèi)上漲幅度最大，并在2022年5月達(dá)到了其初始價值的230%，隨后這里的房價開始下降。”
盡管有所降溫，但博伊西的房地產(chǎn)市場依然膨脹，截至2024年2月，其房價仍是五年前的兩倍多。
人們蜂擁而至的原因是博伊西擁有便宜的住房和悠閑的生活方式。但現(xiàn)在，博伊西的房價不再那么便宜，并且有越來越多的人重返辦公室。因此，到2025年年底，博伊西的房價可能會大幅下跌。
德州奧斯汀（Austin, Texas）
奧斯汀在新冠疫情期間成為了科技工作者和公司的熱點地區(qū)。但問題是，當(dāng)太多人涌向一個地方時，房價就會迅速上漲。Thomas解釋說，當(dāng)這種情況發(fā)生時，人們就會開始尋找其他地方。奧斯汀可能會失去一些吸引力，因為其他城市開始看起來更加劃算。
鳳凰城（Phoenix）
鳳凰城因其溫暖的天氣和（最初）經(jīng)濟(jì)實惠的住房而大受歡迎，但隨著人們對高溫和水的擔(dān)憂日益增加，鳳凰城可能將成為一個需要避開的城市。
隨著越來越多的公司將員工召回辦公室，想搬到鳳凰城的人可能會減少。所有這些都可能導(dǎo)致房屋價值下降，并使其成為了一個值得關(guān)注的城市。
鹽湖城（Salt Lake City）
鹽湖城似乎是新冠疫情期間搬遷的理想之地。強勁的就業(yè)市場、廉價的住房和大量的戶外活動使這里成為了陰霾中的一盞明燈。但就像其他城市一樣，這里的房價也變得越來越高。
由于物價飛漲，鹽湖城不再像過去那樣便宜。這可能意味著越來越少的人愿意搬到那里，從而可能導(dǎo)致這里的房價在2025年年底之前下跌。
佛羅里達(dá)州坦帕（Tampa, Florida）
坦帕是Thomas所說的 “第二波 ”新興城市中的一個，特別是在佛羅里達(dá)州。他認(rèn)為，像坦帕這樣的地方可能是現(xiàn)在或不久之后最有可能出現(xiàn)需求下降的地方。
原因是佛羅里達(dá)州的房價越來越貴，對外州買家的吸引力也越來越小。這可能會導(dǎo)致房價在明年年底前大幅下降。
佛羅里達(dá)州蓋恩斯維爾（Gainesville, Florida）
蓋恩斯維爾是佛羅里達(dá)州的另一個熱點地區(qū)，這里有大學(xué)和不斷發(fā)展的科技產(chǎn)業(yè)。但它可能會面臨與坦帕相同的問題。
隨著佛羅里達(dá)州與其他州的房價的差距縮小，人們可能會開始到其他地方買房。這可能會導(dǎo)致蓋恩斯維爾的房價在2025年年底前下跌。
佛羅里達(dá)州棕櫚灘（Palm Beach, Florida）
棕櫚灘以其豪華住宅而聞名，在新冠期間這里出現(xiàn)了許多富有的買家。但即使是豪華市場也會面臨問題。
Thomas說：“當(dāng)佛羅里達(dá)州的房價上漲時，它與東北部地區(qū)的房價差距就縮小了。這意味著富裕買家可能會重新開始關(guān)注其他高端地區(qū)，并可能導(dǎo)致棕櫚灘的房屋價值在2025年年底前下降。”
