在寸土寸金的紐約，市場上大多數是房齡幾十年的二手房，如果內部condition不好，屋主們會選擇重新裝修、改建和擴建。說到美國房產的裝修改建，Building Permit就是一個繞不開的話題。
很多人以為只有會改變房屋外觀的裝修才需要Permit，但一般的來說，需要改動房屋結構、電力、水管或機械部分的工程都需要申請Permit的。
因為美國各州、各個城市都有自己的標準，審批時間、材料要求以及審批后的費用都有所不同，因此大家需要在當地City官網上查找詳細信息。?
什么情況下需要申請Permit？
新建 (new construction)
改建 (alternation)
加建 (addition)
拆除 (demolition)
裝修（remodeling）
一般情況下，對于比較簡單的裝飾、裝修或者后院簡單修整等，可能無需Permit。
但對房屋結構、電、水等有改變的工程，無論大小都需要Permit。
什么情況下【不需要】申請Permit？
1. 表面的裝修改進（維修或更換）
在不改變墻壁、管道或電氣配置的情況下，更換櫥柜面板；
更換廚房的工作臺面；
安裝裝飾瓷磚；
安裝地毯、地板或瓷磚等；
地板維修面積達10平方英尺；
刷漆；
石膏板的位置。
2. 小的維修和更換
家用電器的維修和更換；
更換電路斷路器和保險絲(更換主斷路器需獲得許可證)；
更換插座；
更換現有機箱中的電氣開關；
水龍頭或馬桶修理或更換；
在不涉及框架的情況下，屋頂維修或更換少于現有屋頂的25%，并且每12個月不超過一次；
在不改變窗框的前提下，可以更換窗戶。
3. 工地改進和小型建筑
門或窗戶上的遮陽蓬伸出不超過54英寸；
小于120平方英尺的Shed，并且不使用電線；
車道和人行道不跨越地下室且不超過地面 30 英寸；
整體預制式的游泳池，且放在地上的，最多可容納5000加侖的水，只建在自家土地上；
圍欄不超過7英尺高；
從底部到墻頂測量高度不超過4英尺的擋土墻。
Building Permit的種類
建筑 (building)：簡單修補
結構 (structural)：改梁換柱
電工 (electrical)：電線插座
水工 (plumbing)：水管排污
機電 (mechanical)：冷氣排風
一般來說，一個工程往往需要一堆許可證，商業項目甚至會涉及到十幾個。
好在以上5種施工許可證可以一同申請，只需要一份申請表就可。如果涉及到結構上的改動，就必須附有注冊建筑師或者注冊結構師蓋章圖紙。
Permit的申請方式也大致分為四種：
Online Permit
Over the Counting
Express Plan Review
Plan Review
1.一般情況下，對于簡單的機電改造，比如同樣位置不超過200A的電箱升級或者更換空調，這些都可以直接Online申請Permit。
2. 一些附屬的新建建筑，同時不大于500sf的可以用過Over the Counting申請，當天即可拿到。
3. 但諸如復雜的加建、擴建、新建等工程，就需要通過Plan Review環節，這類Permit一般都需要近一個月或者2個月。
申請Permit的優缺點
雖然對于房屋來說，申請Permit可以保障整個流程的安全性，但也有不少屋主存在僥幸心理，希望可以避免建筑許可證的申請，這是因為：
1、申請Permit，屋主需要給city額外許可費
2、申請Permit必須找Licensed Contractor，很多師傅聽說需要申請許可證，工錢就會上升20%-30%，甚至更多
3、對于改建擴建的情況，還需要找專業人士比如結構工程師來畫圖，花費更多
4、施工的工程中，City還要派人檢查驗收，如果不通過還要返工，這樣都會造成工期的拖延。
申請permit也有很多好處，并且能避免許多風險及隱患：
1、City會要求 Licensed Contractor，這樣可以保護屋主的權利，避免被劣質的師傅坑
2、City會派人來檢查工程安全情況，防水、走電之類必須符合當下最新規定，安全更有保障
3、施工期間如果因為噪音等問題引起鄰居不滿而被投訴，申請了許可證的話可以免責，避免糾紛。
如何申請Building Permit？
申請流程大致如下：
1、去City官網下載Building Permit Application，需要填寫屋主的基本信息、Permit類型、Licensed Contractor基本信息，如果是有HOA管理的Condo和Townhouse，還需要HOA Approval
2、將Floor Plan和申請表發送到City指定郵箱
3、City工作人員會對遞交的資料進行審核，如果有需要修改的地方，工作人員會發郵件通知；確認一切無誤后，City會通知繳費，然后就可以下載電子版的Building Permit了。
買美國房產，好不容易貸款買了，但是中途因為計劃有變，想把未還清貸款的房產賣掉，這樣可以嗎?
在美國二手房產交易中，像這類還有未還清貸款的房產處于，屬于抵押狀態，需要先到銀行辦理注銷抵押登記，買賣雙方才能繼續交易，才能成功辦理過戶手續。
美國抵押狀態的房產進行轉賣比較常見。在進行賣美國房產交易前，事先了解所有可行途徑，方便在交易前做足充足準備。
何時轉賣房產才是最佳時機？
很多人會問，持有美國房產多久再售出才是最好的時機？
其實，何時售出美國房產并沒有準確的、統一的標準，要根據賣家的具體情況而定，在售賣之前，賣家最好事先了解當下的美國房產市場情況，可以與地產經紀人進行咨詢協商。
通常建議，持有美國房產五年以上再售出，會是一個比較好的周期，這樣能夠基本保證與前期所有投入成本達到收支平衡。
當然，如果將房產提前售出，也未必一定是件賠本的買賣。根據 IRS制定的法規第121條（Section 121 Tax Exemptions），只要將該房屋用作主要住所居住至少兩年，房屋銷售的前250,000美元，獲得的利潤就無需繳納資本利得稅。
如果夫妻聯合報稅，則該項免稅額最高可達500,000美元。其實沒有注滿兩年，只住滿一年Irs也會按照比例減免稅務，例如只住了一年的話夫妻倆是25萬。
簡而言之，至少居住兩年后再轉賣房產，更為劃算。如果不得不將抵押狀態的房產轉賣，通常有三種形式：用買方的首付款繳清剩余貸款，這是二手房交易中最常用的方式。
一方面，此種方式也取決于房市交易的激烈程度。另一方面，這種方式需要確定剩余欠款的額度，以及房子市場價格，以確保當前房屋的出售得到的款項能夠抵消您抵押貸款的剩余部分。
如果所剩貸款不多，賣方可以利用買方的首付（通常為首付房產總成交額的30-40%）將剩余貸款付清，然后撤銷房產的抵押登記，進行下一步交易。
如果買家的首付款小于未還清貸款額，賣家也可以與買家商量提高首付或適當降價等方式協商完成。需要注意的是有些銀行會對提前還貸有限制，如果賣家不符合提前還貸的條件可能無法順利解約，或者有的銀行對提前還貸需要貸方付違約金。
不過現在提前還貸違約金并不常見，一般是要求特定的時間前還才有，比如，如果房子在購買后的五年內出售，提前還款違約金可以通過幾種不同的方式計算，由貸款機構決定。它可能是剩余貸款余額的百分比（通常在2-5％之間），欠款利息的百分比等。
轉按揭，將貸款轉到買家身上
轉按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款，對賣家比較有利。
不過這種方式手續流程較為復雜，還要看買家意愿（可能需要買家拿出大量現金）以及銀行機構是否允許，存在同行轉按揭或跨行轉按揭的情況。
再貸款來繳清剩余貸款：這類方法是很少使用的。如果賣方想在賣出房產之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購買貸款未繳清的房產，又或者賣家現有的利率不如買方自己可以獲得的利率，那么這時賣家可以采取重新貸款的方式，通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產的剩余貸款，但這種方式在法律上比較復雜，時間也會比較長，被使用的較少。
