加州公寓協會要求法院審理紐約市關于租戶保護的嚴重產權爭議
美國最高法院周二決定不再審理事關紐約市租金管制和禁止驅逐法的上訴請求，結束了這宗可能深刻影響加州城市同樣法規實施的爭端。
數位紐約的房主發起旨在推翻州府租金穩定法則的行動，認定價格與驅逐控制措施違背了憲法中的“征用條款”，這一條款保障了私有財產免受未經公平賠償的強制征用。在此背景下，加州公寓協會及舊金山公寓協會聯手遞交了一份支持紐約房東的無獨立法律地位的“第三方意見書”。
“我們對此結果感到失望，”加州公寓協會法律事務執行副總裁惠特尼·普勞特就法院的裁定發表評論。
74 Pinehurst LLC 訴紐約一案是去年最高法院拒絕審理的第三起涉及租金管制的爭議。去年10月，法院已駁回房東團體提出的兩項相關質疑，確認租金法屬于政府管理土地利用的權力范疇。
然而，保守派大法官克拉倫斯·托馬斯卻為未來的租金管制案件留有余地。
托馬斯在聲明中指出：“類似于紐約市的政權合法性問題至關重要且緊迫。”他建議，對于“未來合適的案例”，法院應考慮審理此類上訴以解決這一關鍵議題。
普勞特期待由保守派主導的法院能盡快審理此案。
“我認為他們此前未曾受理過此類案件并不影響未來的處理，”她表示。
加州社區賦權聯盟的州董事會成員梅里卡·古爾斯比等租金管制倡導者對法院周二的裁決表示歡迎，但同時也擔憂新的挑戰可能接踵而來。
“這場斗爭將持續下去，”古爾斯比說道。
加州公寓協會目前正就阿拉米達縣暫停驅逐行為對業主權益構成侵害一事向聯邦法院提起訴訟。近年來，包括康科德市在內的多個灣區城市紛紛通過租金管制法，而加州公寓協會則堅決反對這類法規。
租戶倡導者正積極推動將租金管制措施納入圣巴勃羅、匹茲堡、拉克斯珀和雷德伍德城的選舉程序。2019年，加州立法機構通過了全州范圍的租金管制法，規定租金漲幅不得超過10%或地區通脹率的5%，取兩者中較低者。
支持者主張，此類法規有助于保護租房者避免因高額租金被迫搬遷，尤其是在該國租金最為昂貴的市場之一。然而，業主團體則表示，盡管短期內對租戶有所裨益，但此類措施將導致新建住宅數量減少，出租房源減少，進而導致長期租金上漲。
此外，今年法庭還將審理多起可能改變加州住房法的案件。最高法院正在審議“影響費”的爭議，即向新開發項目收取的費用，用于支付支持項目所需的道路和下水道建設費用，開發商對此頗有微詞，認為可能導致住房項目成本大幅上升。4月份，委員會將聽取關于城市能否對在戶外露營的無家可歸者進行罰款或逮捕的辯論，前提條件是城市未能提供其他庇護場所。
考慮到交通、地理位置、商業配套等多方面因素，很多人可能會考慮購買二手房，但是對于二手房的真實房齡不一定弄得清楚。二手房房齡和貸款額度、升值空間、居住成本、剩馀土地使用年限都息息相關。所以我們在選二手房時一定要弄清二手房的真實房齡。那么我們可以通過哪些渠道來弄清二手房的真實房齡呢？
實際上，對于二手房的房齡，我們不能只看現任房主的房本，房本只能看到房主持有這套房源的時間。要查清楚真實房齡，我們應該通過多種手段共同來判斷，主要有以下幾種方式，建委查詢房屋檔案、查看房屋使用狀況、問詢小區其他居民。
1.去建委查詢房屋檔案
這種方式是查詢房齡最穩妥的方式。現在有的地方已經建立了不動產登記中心，也可以去那查詢。這種方式雖然最精確，但需要房主的配套，詳細點就是房主必須持房本和身份證明等資料現場查詢。問題就來了，很多房主不愿意費這功夫，如果沒有達成購房協議，基本上沒有房主愿意配合買家來查詢真實房齡的。風險也是這樣產生的，很多業主簽完合同甚至在整個交易流程完成后才發現房齡存在問題。
2.房產證
房產證雖然不能判斷真實房齡，但也能夠通過它來推測。對于第一次在二手房市場銷售的房子來說，房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右。如果購房者知道房子已經被轉手不止一次，則可以查看房屋建成時間，有些產權證上面會寫明建成時間、有些則有測繪說明，這些都是判斷房齡的有效參考。
3.房屋使用狀況
房屋使用狀況也能透露告訴我們房屋的建筑年代。比如二手房墻面很新，通常就是重新粉刷過，對外出售的二手房經過長時間居住，墻面很容易看出時間的痕跡。如果很新，則有可能為了賣房而重新粉刷的。
如果你無法根據墻面判斷房齡，還可以通過一些難以更換的物件來判斷房齡。下水管道、地板或地磚磨損程度、衛生間地漏、馬桶這些很少更換的，也能判斷出房屋的真實房齡。如果你對建筑風格的年代變化有足夠了解，也可以通過裝修風格來判斷建筑年代。
4.問詢小區其他業主、物業或中介
別不好意思，這是在為自己規避風險。每個小區都會有很多家中介，他們為了達成交易也愿意向購房者提供房屋的真實房齡，除非業主在掛牌轉讓時隱瞞了真實房齡。如果你對業主提供的真實房齡有所懷疑，也可以諮詢小區其他業主或物業工作人員。從外圍入手，得到的結果往往真實性很高。
當然為了規避因為房齡而產生的貸款問題，購房者買房時也應該在購房合同中寫明相關的風險條款，維權也有保障。
