美國房地產經紀人協會（NAR）周五宣布與房屋賣家團體達成和解，同意通過支付4.18億美元的賠償金并取消傭金標準來結束具有里程碑意義的反壟斷訴訟。這一舉措預計會大幅降低房屋買賣成本。該協議仍須得到法院的批準。
近九成的房屋銷售都是由NAR附屬的房地產經紀人處理的。這個全美最大的行業協會要求房屋賣家在其房產數據庫（或稱多重房源服務系統MLS）上掛牌房屋前，先確定傭金率（通常是房價的6%）。
盡管NAR一直以來表示傭金是可以協商的，而且這種模式有助于讓買家更負擔得起房價。但批評者指，這些費用已經默認成行規，房屋賣家會覺得，如果他們不給這么多，就會失去買家。
代表了超過一百萬房地產經紀人的NAR同意實施一套新規則，其中一條是不再要求在MLS上發布待售房屋廣告的經紀人必須向買方經紀提供預先的傭金信息；另一條則是取消了房產經紀人必須訂閱MLS的要求（這些服務很多都是NAR子公司所擁有的）；還有一個新規則是要求買家的經紀人與買家簽訂書面協議，確保購房人明白經紀服務收費多少。
和解協議可能會降低購房成本
對于平均售價為 417,000 美元的美國待售房屋，賣家需要支付超過 25,000 美元的經紀費。這些成本轉嫁給了買家，推高了美國的房價。根據 TD Cowen Insights 的分析，該費用可能會下降 6,000 美元至 12,000 美元。
NAR 總裁凱文·西爾斯 (Kevin Sears) 在一份聲明中表示：
“雖然和解協議代價高昂，但我們相信它為我們行業帶來的好處是值得的。”
NAR 長期以來一直要求房屋賣家需支付 6% 的傭金，這是對經紀人的補償。盡管 NAR 表示傭金是可以協商的，并且有助于讓購房者更容易負擔得起住房，但批評者一直認為，這些費用的實際上導致了住房價格的上漲。
提起訴訟的房屋賣家稱，在競爭市場中，買方代理的傭金費用應由接受服務的買方支付，而不是由賣方支付。對 NAR 和經紀公司提起訴訟的賣家表示，買家應該能夠與他們的經紀人協商費用，賣家不應該承擔支付費用的責任。
該和解協議為競爭更加激烈的房地產市場打開了大門。房地產經紀人現在可以在傭金方面互相競爭，讓潛在買家賣家在決定房產交易之前貨比三家。新規則將于今年 7 月生效。
盡管大多數房地產經紀人都參與了和解，但隸屬于美國經紀公司 HomeServices of America 的代理人仍繼續在法庭上抗辯，并將維持 6% 的傭金。
房地產經紀人傭金訴訟
根據 TD Cowen Insights 的預測，房地產傭金預計將下降 25% 至 50%。這將為已經存在但沒有太多市場份額的房地產銷售替代模式帶來機會，包括固定費用和折扣經紀業務。
和解可能導致經紀人大規模離開該行業，有專家預測，全美 200 萬房產經紀人中至少一半會離開這個行業，原因是大多數經紀人都靠傭金為生，即使他們每年只出售一套房屋。
較低的費用意味著平庸的經紀人可能會離開這個領域，但頂級經紀人將獲得更多業務。
圣地亞哥大學房地產教授諾姆·米勒（Norm Miller）表示，這標志著一個世紀以來房地產市場的最大變化。
盡管目前尚不清楚房地產市場的未來會是什么樣子，但米勒表示，隨著購房者的成本大幅下降，他預計購房量將有所回升。
米勒說：“我們未來可能會看到各種各樣的模式，但目前沒有人知道會是什么樣子。”
在美國購置房產，不同的房產類型之間還是有比較大的不同，最典型的區別就是，在進行投資的時候，到時是購買一手房還是二手房呢？這兩者之間的差別有多大呢？投資新房和二手房哪一個更劃算呢？
美國的二手房一定都是很舊的房子嗎？
實際上，二手房只是意味這個房子之前被人交易過，并不意味著二手房一定是非常老舊的房子。它僅僅意味著在買家購買之前已經有人擁有過這所房子。二手房的建筑年限有長有短，有可能是剛剛建成不久的房子，上一任房主只是過了一下手，并未實際居住，也有可能是具有非常豐富歷史的建筑，比如上百年的老建筑，房子雖然可能歲數比較大，但是并不一定意味著破舊，甚至質量不好，很多有年頭的建筑往往是既古樸又非常堅固的。
美國二手房有哪些優勢？
與新房相比，在美國買房的話，二手房也有一些優勢：
一般來說，二手房比新房房價低，不管房子是否被住過，或者使用過，總歸是經過了轉手，給人心里上的感覺就是有點不一樣，反正就不是新的東西，價格上肯定要低于新房子。幾年前建造房屋所用的土地、材料、人工等成本都要比現在便宜得多，所以年代較久的房子建筑成本往往也比今天建造的房子低。此外，無論在任何時候，房地產市場上都是二手房數量多于新房數量。二手房市場的激烈競爭壓低了二手房的房價。
二手房的價格通常比新房更為彈性，講價空間更大。二手房的賣家不需要考慮房地產開發的市場平衡，他們只需要拿到錢，然后進行下一筆投資。
二手房的地理位置通常比較優越。二手房建造的時間過去了越久，它建造時可利用的建筑土地也就越多。過去的建筑師會在較為空曠的土地上選擇最適合建房子的一處。而現在，隨著可利用土地越來越少，建筑師的選擇也被限制。同時，二手房社區建立年代較久，周圍設施發展已經比較完善了，普遍擁有學校、交通、購物、娛樂和其他設施等。
二手房的建筑結構和地基都已經通過檢測。二手房被前任房主居住時，如果出現過什么嚴重的建筑、結構缺陷問題，通常都會被發現并維修過了。新房主買房時不用再擔心房子是否存在結構上的長期隱患等問題。
二手房是一個“完整”的商品。在美國，買新房往往只意味著買了一座空房子，而買了二手房，則意味著買家一般不需要額外花費來購買和安裝地毯、窗簾和燈具，不需要新建壁爐、種植草坪、建造柵欄和天井、安裝自動噴水滅火系統等等。這些工作已經被之前的房主完成了，所有的東西都被包括在這所房子的報價中。
有許多絕版的建筑風格、建筑工藝以及建筑材料都已經不能被復制了，如果想住在這樣的房子里，只能買二手房。比如想住進19世紀新英格蘭的農舍或是維多利亞女王時代的房子；或者想要石膏墻、鑲木地板、彩色玻璃窗，或者其他一些如今難以找到或無法負擔得起的材料或工藝；這樣的話，最好的方法就是買一棟符合自己要求的二手房。
美國二手房有哪些缺點？
一般二手房的維護費用要比新房高。很多二手房需要重新安裝節能供暖和制冷系統，更換翻新屋頂、水槽、管道系統、爐子、熱水器、電器等等，而買新房就不需要擔心這些問題。修理和更換這些設施的時間和金錢成本都比較高。
買家在買二手房子之前，需要向賣主索要過去兩年的水電費（煤氣、電、水和下水道）的副本，這樣買家就可以清楚地看到這所房子的維護和管理成本。如果賬單上水電費支出非常高，應該咨詢房屋檢查員如何改善才能讓這所房子更節能。
二手房通常會有某種程度的功能退化。由于過時的樓層和結構設計方案，二手房可能在當初設計時存在缺少浴室、沒有車庫、水電氣供應不足、沒有中央暖氣或空調等等問題。這些問題的嚴重性取決于買家的生活習慣，同樣一所房子，有些買家可能覺得功能齊全，不會對生活造成很大影響，但另一些買家可能覺得功能非常不完善，不適合居住。
同時二手房所在的街區也對房產的使用和未來的出售帶來很大的影響，畢竟如果二手房處在一個非常安全和健全的街區，那么這樣的房產就會有很大的吸引力。而如果即使是新房，如果處在一個非常不安全也略顯老舊的街區，那么這樣的房產也是不可能獲得很多的關注的。所以無論是一手房，亦或是二手房，只有符合自己的要求，滿足自己的條件都是可以考慮的。
