美國房地產市場，是否要“見頂”了
近期房屋銷售降溫
引發投資者對經濟復蘇的一些疑慮
先來看看美國地產市場的基本面吧
作為迄今為止經濟復蘇的支柱，炙手可熱的美國房地產市場已經出現降溫跡象，這促使一些投資者懷疑這個房市周期已經見頂。
令人擔憂的樓市降溫
令人擔憂的原因比比皆是：美國商務部最近報告稱，5 月新房銷售年率下降 5.9%；這一出人意料的連續第二次下跌也恰逢房價中值創歷史新高。
與此同時，全國房地產經紀人協會宣布二手房銷售價延續四個月回落：新屋銷量和成屋銷量自年內高點（也是次貸危機以來的新高）延續了4個月回落，銷量分別下跌22.56%和12.9%。
其中，成屋銷售占9成，新屋銷售占1成。但整體樓市銷量水平依然高于疫情前的均值水平。樓市的降溫使得抵押貸款利率上升、住房供應不足，也讓不少消費者沮喪。
翻譯結作為迄今為止經濟復蘇的支柱，炙手可熱的美國房地產市場已經出現降溫跡象，這促使一些投資者懷疑這個周期是否已經見頂。令人擔憂的原因比比皆是。美國商務部最近報告稱，5 月新房銷售年率下降 5.9%；這一出人意料的連續第二次下跌也恰逢房價中值創歷史新高，以及全國房地產經紀人協會宣布二手房銷售連續第四個月下滑。還要考慮消費者信心減弱、抵押貸款利率上升、住房供應不足和買家沮喪
美國房市基礎仍然穩固
然而，目前的房價本應高于平均水平，所以供應中斷和價格快速升值可能只是暫停了買家的購買行為。有專家認為：美國房地產市場的基礎仍然穩固——甚至可以說是幾十年來最好的——有三個原因可以解釋：
人口數量帶來強勁需求
在家庭資產負債表異常健康的時期，千禧一代的人口高峰使得家庭組建進入黃金時期。摩根士丹利研究部估計，在過去一年中，由自住借款人而非投資者、投機性建筑商或第二套住房業主推動的新自有家庭形成將近120 萬戶。此外，有證據表明，新冠疫情可能已將人們的重點轉向城市化和遠程工作，使得住房需求可持續高漲。
供應緊張
由于過去十年建筑不足，住房庫存仍然不足。盡管建筑商們對最近的房價上漲充滿信心，但他們從全球金融危機的幾年中吸取了慘痛的教訓，仍然保持著謹慎。摩根士丹利的分析表明，住房庫存增長現在落后于年度家庭人數近 60%——這種數據不匹配可能會進一步升高單戶住宅價格。
放寬抵押貸款標準
而在新冠疫情期間大幅收緊后，貸款標準為幫助抵消較高的房價和抵押貸款利率，已放寬至六年來最低。
與此同時，隨著美聯儲上周對所有接受年度壓力測試的美國主要銀行放寬貸款限度，購房者有希望獲得更多的信貸供應。
未來樓市基本面預測
鑒于這些因素，我們預計樓市基本面將延續多年的增長路徑。同時，隨著市場動態在當前的周期中期過渡中發揮作用，買家信心會隨著時間的推移而恢復，投資者最好密切關注近期房價放緩、租金上漲和銷量反彈等現象。
值得注意的是，這些建立強大的房地產市場基礎的關鍵因素還沒有在市場中定價。投資者應考慮通過有選擇地使用住宅房地產投資信托來擴大對實物資產的敞口，來實現投資組合多元化。
