如何投資房地產(chǎn)信托（REITs）？
人們自古以來就用擁有資產(chǎn)來創(chuàng)建財(cái)富。但是，擁有和管理物業(yè)并不是唯一的投資房地產(chǎn)的方式。如果你想投資房地產(chǎn)，也可購買房地產(chǎn)投資信托（REITs）。但兩種投資方法都有其各自的優(yōu)缺點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士表示，美國華人投資房地產(chǎn)的比例較高。但是，隨著年齡的增長和疫情的延長，許多人也想嘗試主流社會(huì)投資REITs的方法。
與其他房地產(chǎn)公司不同，REITs不開發(fā)房地產(chǎn)以進(jìn)行售賣。相反，REITs主要是購買和經(jīng)營房地產(chǎn)，將其作為自己投資組合的一部分。REITs為個(gè)人投資者提供了一種途徑，使他們可以擁有商業(yè)房地產(chǎn)中一部分獲得收益，而無需實(shí)際去購買商業(yè)房地產(chǎn)。
許多REITs已在SEC注冊并在證券交易所公開交易。這些被稱為公開交易的REITs。其他可能在SEC注冊但未公開交易，被稱為非交易的REITs。這是各種REIT之間最重要的區(qū)別之一。
此外，一些REITs可能會(huì)提供比其他一些投資更高的股息收益率，但也存在一些風(fēng)險(xiǎn)，尤其是非交易所買賣的REITs。由于非交易的REITs 不在交易所進(jìn)行交易，因此存在風(fēng)險(xiǎn)，如缺乏流動(dòng)性和沒有透明度。
由于非交易性REITs是非流動(dòng)性投資，也不能在公開市場上輕易出售。非交易性REITs通常要等到交易結(jié)束18個(gè)月后，才能提供其每股價(jià)值的估算值。非交易性的REITs通常由外部經(jīng)理管理而不是自己的雇員管理，可能導(dǎo)致與股東的利益沖突。例如，REITs可根據(jù)財(cái)產(chǎn)收購和管理資產(chǎn)的金額向外部管理人員支付大量費(fèi)用。這些激勵(lì)措施不一定與股東利益相符。
投資者可以通過經(jīng)紀(jì)人購買在主要證券交易所上市的公開交易的REITs，也可以通過經(jīng)紀(jì)人購買非交易的REITs的股份。他們還可以購買REITs共同基金。
如果通過經(jīng)紀(jì)人購買，經(jīng)紀(jì)人將收取經(jīng)紀(jì)費(fèi)。非交易性REITs通常由經(jīng)紀(jì)人出售，通常收取高額的前期費(fèi)用。銷售傭金和預(yù)售費(fèi)通常占投資總額的9%至10%。因此，這些費(fèi)用使得投資價(jià)值大大降低。
大多數(shù)REITs將其應(yīng)稅收入的90%支付給股東。REITs股東有責(zé)任將投資獲得的股息和資本收益納稅。REITs支付的股息通常被視為普通收入，無權(quán)享受其他類型公司股息的較低稅率。
投資百科網(wǎng)站介紹，從歷史上看，REITs是表現(xiàn)最好的資產(chǎn)類別之一。在2010年至2020年之間，REITs指數(shù)的平均年收益率為9.5%。美國目前共有五種REITs ，各有優(yōu)缺點(diǎn)。
第一種是零售REITs（Retail）
約有24%的REIT投資大型購物中心和零售業(yè)房產(chǎn)。無論你常去的購物中心是什么，它都可能是REITs擁有的。在對(duì)零售REITs的投資前，要檢查零售行業(yè)本身。零售REITs通過向租戶收取租金來賺錢。如果零售商由于銷售不佳，那么他們可能會(huì)延遲甚至拖欠付款，最終破產(chǎn)。REITs需要找到一個(gè)新的租戶，也絕非易事。
第二種是住宅REITs（Residential）
這些REITs擁有并經(jīng)營出租公寓。當(dāng)投資投資這種REITs時(shí)，應(yīng)考慮一些因素。例如，最好的公寓市場往往是住房可負(fù)擔(dān)性較低的地方。例如，在紐約和洛杉磯，高昂房價(jià)迫使更多人租房，這推高了房東每月可收取的租金。因此，最大的住宅REITs集中在大型城市中心。
第三是醫(yī)療REITs（Healthcare）
隨著美國人的壽命增長和醫(yī)療費(fèi)用的持續(xù)攀升，醫(yī)療REITs將成為一個(gè)值得關(guān)注的行業(yè)。醫(yī)療REITs投資于醫(yī)院、醫(yī)療中心、護(hù)理設(shè)施和養(yǎng)老院的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)的成功與醫(yī)療保健系統(tǒng)息息相關(guān)。經(jīng)營者依靠入住費(fèi)、Medicare和Medicaid報(bào)銷等。只要醫(yī)療保健公司的資金有問號(hào)，醫(yī)療REITs也會(huì)有。
第四種是辦公REITs（Office）
辦公REITs投資辦公大樓。他們從租戶那里獲得租金收入。投資REITs的人都會(huì)想到四個(gè)問題：
經(jīng)濟(jì)狀況如何？
失業(yè)率有多高？
空缺率是多少？
REITs投資的領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)如何？它有多少資本用于收購？
應(yīng)該找到投資于經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的REITs。例如，REITs在華盛頓特區(qū)擁有一些普通建筑物比在底特律擁有主要辦公空間要好。
第五種是抵押REITs（Mortgage）
與房地產(chǎn)本身相比，約有10%的REITs投資抵押貸款。最著名的投資是房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），這是政府資助的企業(yè)，它們在二級(jí)市場上購買抵押貸款。但是，這種REITs投資于抵押而不是股權(quán)，并不意味著它沒有風(fēng)險(xiǎn)。若是利率上升，抵押REITs帳面價(jià)值將下降。
