在美國買房為什么不擔心欺詐？ 核心角色：第三方托管公司
核心角色：第三方托管公司
Escrow中文的意思是“第三方托管”。在美國的房地產交易中，在交易過程中，買賣雙方將資金及房產證明交由第三方公正（escrow）暫時保管，以保證條件滿足后雙方履行合約。
大多數房地產交易中往往面臨一個共同的問題：互不信任。作為買家，你會在房屋狀況還沒有達標前，就把辛苦賺來的錢交給賣方嗎？不會。同樣，如果你是賣方，你在買家沒有結清余款前就把房子產權轉讓給他嗎？也是不可能的。
互不信任的情況下，如果沒有能夠消除雙方不信任的第三方存在，交易必將暫停。房產買賣過程中，即使最簡單的交易也涉及無數細節。像體育比賽一樣，房地產交易也需要一個裁判，幫助買賣雙方把過程中出現的每一個細微的問題，在交易完成前全部解決。
Escrow便是那個使比賽保持公正的裁判。嚴格說來，Escrow不屬于買賣方任何一邊——他們是中立的。他們對買賣雙方都是無私公正的第三方存在，不會有任何偏袒。
這么看來Escrow在美國房產交易中是不可缺少的，那么由誰來做Escrow呢？買賣雙方如何選擇Escrow？
一般由賣家的房地產經紀人的推薦來選擇Escrow公司。
Escrow收取的費用根據房產的交易價格來定，一般是房價的１－２％。通常由買賣雙方平均分攤。
在買家和賣家簽訂了合同之后，房產就進入了“Escrow”（第三方托管）的階段。這個階段可以持續２０－30天或更久。“所有與交易相關的文件、購房資金、具有法律效益的合同或協議、以及指導交易如何進行的說明，都交給Escrow，由Escrow在交易協議中注明。
這一過程，稱為開始代管流程 （Opening an Escrow）。代管所有材料的機構被稱為“Escrow Agent”（第三方托管代理），他們將確保交易按照約定的步驟進行。
當Escrow Agent第三方托管代理人確定買賣雙方簽署了所有需要簽的文件，房產證件檢查完畢，則結束托管（Closing of Escrow）。Escrow代理人需要將文件、資金、保險、合同等分別交與適當的一方。至此房產交易過程結束。
房產進入Escrow后，可以隨時取消交易嗎？當然可以。那么取消后可以取回托管的保證金嗎？
答案是：不一定；看情況。
這一切還得看合同里的“contingencies“（履行合同的先決條件）條款。 這個條款可能包括資金籌備，房屋檢查，業主保險和評估。在緊急情況下，賣方接受買方的報價，買房需要寫下“履行合同的先決條件”清單。
若買家在后續檢查過程中發現嚴重問題或房屋評估的價格低于銷售價格，而買家因此無法貸款，就可以退出交易，通過提交第三方托管撤銷指令來拿回托管的保證金。
當買家成為新的房主。買家的貸款方需要建立的一個賬戶，用來支付房產稅和各種各樣的保險賬單，如:房主保險、抵押貸款保險和洪水保險等，這個賬戶也就是“Escrow Account”（第三方托管賬戶）。對于公寓業主來說，一個“Escrow Account”（第三方托管賬戶）也可以用來支付HOA業主協會的費用。房產交易結束后，買家可以提前支付幾個月的稅金和保險費。
在這之后，買家的一部分抵押貸款會被放入賬戶用來支付費用。隨著稅率和保險費的波動，這個賬戶里的錢也會減少。貸款人將每年進行一次審核，以確保有足夠的資金用于支付費用。如果你碰巧多付了錢，你的貸方會給你退款。
如果買家用FHA貸款買了房子，或者只付了不到20%的首付，就需要一個“Escrow Account”(第三方托管賬戶)。
那當買家支付20%或更多的首付時，是否還需要Escrow Account第三方托管賬戶？這取決于買家的預算能力。如果買家可以每個月存下錢并把錢存到一個有利息的賬戶里，那么就可以跳過Escrow Account第三方托管賬戶。
還有一些買家選擇建立Escrow Account第三方托管賬戶，因為每個月可以拿到利息。（在少數幾個州，貸款人需要支付他們為你所持有的錢的利息。）決定是否開設Escrow Account第三方托管賬戶，就看你是否可以在面對巨大開銷時有所準備。
