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ANTHONY WANG

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外國人如何在美國貸款買房

當(dāng)全球資產(chǎn)配置成為投資理財?shù)囊环N趨勢時,美國,這個是世界上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、教育優(yōu)質(zhì)的超級大國,成為海外投資者眼中的“香餑餑”。

但并不是所有的人都會選擇一次性現(xiàn)金支付購房,很多人還是選擇貸款購買美國房產(chǎn)。除了部分投資者沒有能力全額支付的原因之外,美國超低的貸款利率也是重要誘因之一。

那么,中國人該如何在美國順利獲得貸款呢?下面就來為大家分享一下美國購房貸款的知識。

外國人在美國申請房貸的條件要高些?——很正常!

在美國,按揭貸款發(fā)放的核心原則是抵押品價值足夠,申請人有良好的信譽和持續(xù)的收入來源,與申請人的身份國籍本身沒有直接關(guān)聯(lián)。

作為海外人士,在美國銀行取得房貸的要求相對較高。如果在該銀行有相關(guān)的存款、投資或其它的活躍帳戶往來,又或者是持有工作簽證的人士有較長期的穩(wěn)定金額的收支記錄等這些,是對在美國貸款有“加分”的!

目前,在美國絕大對數(shù)州,外國人(無美國綠卡)可以通過貸款購買美國房產(chǎn),但是首付通常要在40-50%,并且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明,貸款機(jī)構(gòu)會額外要求貸款人支付高于市場水平1%-2%的利息。

綠卡持有者在美國申請房貸的條件低些?——不見得!

據(jù)了解,作為永久居民,也就是綠卡持有人,也是需要在該銀行建立相關(guān)的個人信用記錄之后才能夠申請購房貸款。不同銀行的放貸政策與條件不一樣,但只要符合要求,銀行照樣愿意放貸給綜合資質(zhì)較高的海外申請者。

綠卡前后,更準(zhǔn)確地說可能是第一次報稅前后,貸款買房的操作上區(qū)別很大。取得身份前,按外國人身份貸款容易很多。一旦取得身份,對于新移民來說,想取得房貸幾乎不可能,因為有些硬性要求根本達(dá)不到,比如報稅記錄,信用,收入等。

貸款前的準(zhǔn)備工作

銀行一般會考慮以下七個主要因素,綜合評定是否給予申貸人“預(yù)先合格”資格:

(1)是否有穩(wěn)定的收入來源;

(2)過去兩三年是否有穩(wěn)定的工作;

(3)目前的收入是否可靠;

(4)付款記錄是否良好;

(5)長期借債是否不多,比如貸款買車;

(6)是否有一筆存款用于首期款的支付;

(7)是否有能力每個月支付月供款以及所增加的成本。

其中首付款需在各個銀行的規(guī)定下,在購房者名下存夠一定的時間,所以提早開通海外賬戶是很必要的!

貸款過程中的工作

1.預(yù)約房屋估價(Appraisal)

貸款機(jī)構(gòu)或銀行需要派專門的估價師去申請人要貸款的房屋內(nèi)進(jìn)行估價。估價師會提前打電話預(yù)約時間。

2.鎖定利率

鎖定貸款利率(Locked Rate),貸款利率每天都會上下浮動,有所變化。利率一旦鎖定,就不會變更,在鎖定的期限內(nèi),利率就會有所保障。一般鎖定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。鎖定的期限越長,利率會越高。

3.補充材料

提供補充材料(Conditional Approval),對提供的貸款材料進(jìn)行審批后,貸款機(jī)構(gòu)會對于客戶提交的材料存在不完整或不符合規(guī)范的部分,要求其及時補齊或重新提供材料。

在以上環(huán)節(jié)中,一旦抵押貸款職員認(rèn)可您的資格,下一步是審核。放貸機(jī)構(gòu)需要審核:

(1)收入證明:雇主信或者公司營業(yè)執(zhí)照

(2)存款證明:最近一個月銀行月結(jié)單,需要看到首付款部份

(3)身份證明:有效的入境簽證與護(hù)照

(4)房屋購買合同

(5)房貸申請書

(6)資產(chǎn)證明:您的資產(chǎn)總額

(7)信用記錄

放貸過程中的工作

如果一切順利便可以批貸了。從接洽放貸機(jī)構(gòu)到銀行預(yù)審,再到資格審核直至最后放貸,每一個環(huán)節(jié)都需要非常仔細(xì)認(rèn)真。

1.簽署文件 Sign Loan Documents

簽署銀行最終正式貸款條約及文件。

2.銀行放款 Funding

當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)或銀行的所有條件都滿足后,就可以放款。

3.完成交易 Closing

海外購房者貸款審批的時間會比較長,一般需要3個月以上。而且還要求首期款在美國的銀行賬戶已經(jīng)存滿一定的時間。如有需要貸款購房的客戶,必須提前安排好這些事情,才能讓海外置業(yè)順利進(jìn)行。

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