中國(guó)人在美國(guó)貸款購(gòu)房流程及細(xì)節(jié)說(shuō)明
在美國(guó)買房的海外投資者，一般都會(huì)選擇貸款置業(yè)。
美國(guó)貸款購(gòu)房的流程和操作的細(xì)節(jié)是怎樣的呢？
貸款購(gòu)房流程
第一步：確定預(yù)算
外國(guó)人貸款，一般而言需要提供35%-40%的首付。根據(jù)您的財(cái)務(wù)能力，確定購(gòu)房預(yù)算。
第二步：申請(qǐng)貸款預(yù)批準(zhǔn)書
美國(guó)購(gòu)房，您在報(bào)價(jià)時(shí)需要提供資金證明，包括首付款的銀行存款證明以及銀行的貸款預(yù)批準(zhǔn)書 (Pre-Approval Letter)。
申請(qǐng)銀行的貸款預(yù)批準(zhǔn)書，需要提供國(guó)內(nèi)的收入證明、雇主證明信，有的銀行有提供國(guó)內(nèi)征信證明的要求。
第三步：貸款正式申請(qǐng)與批準(zhǔn)
您與賣家簽署房屋買賣協(xié)議后，進(jìn)入貸款正式申請(qǐng)階段。銀行對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，并正式審核貸款申請(qǐng)。這個(gè)階段，銀行有可能要求提交補(bǔ)充文件。貸款批準(zhǔn)后，銀行委托第三方過(guò)戶托管公司完成購(gòu)房交易。整個(gè)流程通常需要45-60天。
貸款所需文件
1. 國(guó)內(nèi)收入證明文件
a. 國(guó)內(nèi)工資單：需顯示借款人每月的人民幣收入及本年迄今為止的收入。
b. 收入證明信：信上需注明借款人的職務(wù)、月/年收入及在公司服務(wù)的起始時(shí)間，由雇主單位蓋章。
注：貸款銀行有可能要求借款人提供過(guò)去三個(gè)月工資存入銀行帳戶的記錄。
2. 國(guó)內(nèi)信用/征信記錄
如果借款人有美國(guó)的社安號(hào) (SSN)，則調(diào)取借款人在美國(guó)的信用記錄。
如果借款人沒(méi)有美國(guó)社安號(hào)，可能遇到需要借款人提供國(guó)內(nèi)按時(shí)付費(fèi)的詳情。
3. 海外銀行存款證明
提供兩個(gè)月的銀行存款證明，證明上的每筆存款都要有來(lái)源解釋。若兩個(gè)月以上的存款證明，則一般不需要解釋來(lái)源。
細(xì)節(jié)說(shuō)明
Q什么是資金證明？
在美國(guó)，無(wú)論是購(gòu)買新房或者二手房，買家都需要出示資金證明 (Proof of Funds)。
資金證明包括兩種形式：
1. 現(xiàn)金購(gòu)房
資金證明可以包括是銀行的對(duì)賬單，證券余額或者理財(cái)產(chǎn)品余額等。文件可以是復(fù)印件或掃描件。現(xiàn)金折成美金之后必須大于或者等于您所需要購(gòu)買房產(chǎn)的總額。這些資金需要在中國(guó)大陸以外的銀行賬戶或金融賬戶里。
2. 貸款購(gòu)房
資金證明包括首付款的銀行對(duì)賬單和銀行貸款預(yù)批準(zhǔn)書 (Pre-Approval Letter)。
按照美國(guó)反洗錢法規(guī)定，銀行需要買家的首付款在中國(guó)大陸以外的銀行有兩個(gè)月以上的完整記錄。所以買家至少需要提前兩個(gè)月將首付款轉(zhuǎn)到境外帳號(hào)，如香港賬號(hào)或者美國(guó)賬號(hào)。
Q需要將首付資金轉(zhuǎn)移到貸款銀行么？
大部分銀行不需要。如果資金存在美國(guó)以外，交易的時(shí)候可以直接匯款到房產(chǎn)交易公證公司的賬號(hào) (Escrow Account)。
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