美國購房很輕松——美房投資防坑指南
近幾年，美國房產(chǎn)投資憑借市場穩(wěn)定性和潛在的投資回報(bào)率成為越來越多中國投資人進(jìn)行海外資產(chǎn)配置的選擇。但是，很多投資人在美國房產(chǎn)處置（出售、贈(zèng)送及遺贈(zèng)）方面所面臨的問題不甚清楚，例如：出售美國房產(chǎn)是否需要聘用專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人？美國房產(chǎn)如何傳承給下一代能夠達(dá)到省稅的最佳效果？下面為投資人推送美房投資防坑指南詳細(xì)為投資人解析在美房出售、贈(zèng)與及繼承方面需要避免哪些坑，供各位投資人參考。
美國房產(chǎn)六大坑之五
出售之坑
坑人緣由：對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌霾涣私鈱?dǎo)致好買不好賣，賣房后拋在腦后，欠費(fèi)積壓，覆水難收。
在出售房產(chǎn)方面，客戶要對(duì)其進(jìn)行合理的估價(jià)。很多客戶認(rèn)為房價(jià)一定會(huì)漲，因此在網(wǎng)上掛個(gè)高價(jià)慢慢賣，殊不知美國房屋市場非常公開透明，高價(jià)無人問津。并且，如果客戶不依靠專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，自己尋找客戶，很多時(shí)候是找不到買主的。
當(dāng)客戶找到專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人問詢時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己要支付大約4%-6%的經(jīng)紀(jì)人傭金，一下就慌了神。其實(shí)，專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有很多買家資源和專業(yè)渠道，在客戶出售房產(chǎn)時(shí)，能夠更快地找到出價(jià)合適的買主。
經(jīng)紀(jì)人傭金 (Broker fee)：是客戶開支中最大的一筆，主要視賣家與經(jīng)紀(jì)人協(xié)商而定，一般傭金是買賣家雙方經(jīng)紀(jì)人依比例拆帳。除了支付經(jīng)紀(jì)人傭金之外，客戶還需支付總數(shù)約為房價(jià)1%的其他費(fèi)用，包括：過戶公證費(fèi) (Escrow Fee)、郡縣政府和市政府過戶稅、文件公證費(fèi)等，另外屋主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi) (Title Insurance)一般也是由客戶支付。
對(duì)于賣房獲得的資本利得，應(yīng)該繳納資本利得稅，交稅后及時(shí)申請退稅。根據(jù)加州法律，中國公民在美國售房后，如果沒有美國綠卡、居民身份，美國社會(huì)安全號(hào)與稅號(hào)，公證行（Escrow）將代扣房價(jià)18.33%，其中15%上交美國聯(lián)邦國稅局，3.33%上交美國加州州稅務(wù)局。這些代扣款，需要找到合適的稅務(wù)師申請退款。如客戶在賣房前提前做好規(guī)劃，三至五個(gè)月或可退回美國聯(lián)邦15%的預(yù)扣款，沒有提前規(guī)劃退稅的客戶客戶退稅時(shí)間長則或需要一到兩年，甚至如果申報(bào)出現(xiàn)問題，將很難退回。
此外，如果客戶在出售房產(chǎn)后沒有及時(shí)關(guān)閉房屋的wifi、電話、水、電、氣等，則還會(huì)繼續(xù)收到賬單。這些費(fèi)用如果客戶搬往其他地方了，沒及時(shí)發(fā)現(xiàn)，將會(huì)積少成多，嚴(yán)重影響賣家的信用記錄。
防坑準(zhǔn)則：
對(duì)于出售價(jià)格，可以通過Zillow等網(wǎng)站查詢周邊同樣房屋近期成交價(jià)、在售價(jià)、正在交易過程中的價(jià)格，三位一體進(jìn)行比較，即可預(yù)估房屋的價(jià)格。開一個(gè)合理公道的價(jià)格，有利于房屋及時(shí)售出。
如果客戶對(duì)于市場不熟悉，可向?qū)I(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人尋求幫助。
對(duì)于退稅，雇傭?qū)I(yè)的稅務(wù)師會(huì)讓客戶賺很多。
賣房交割之時(shí)，需注意房產(chǎn)有無延續(xù)性費(fèi)用，如水、電、wifi等，若有，及時(shí)停止服務(wù)。此外，也需要把各種網(wǎng)站的郵寄地址改為新地址，以免出現(xiàn)費(fèi)用的漏繳和隱私泄露。
美國房產(chǎn)六大坑之六
贈(zèng)與與繼承之坑
坑人緣由：萬稅萬稅萬萬稅。買房時(shí)寫自己的名字圖省事，沒想到贈(zèng)給家人還需要交稅。去世時(shí)獲得遺產(chǎn)的人可能背上了重?fù)?dān)。
美國非稅務(wù)居民在美國境內(nèi)的資產(chǎn)，尤其是有形資產(chǎn)（例如房產(chǎn)），贈(zèng)與稅免稅額每年只有1.4萬美金，遺產(chǎn)稅免稅額只有6萬美金。以遺產(chǎn)稅為例：稅率是累進(jìn)額度，稅率為10%-40%。若房子是150萬美金，100萬美金以下大約遺產(chǎn)稅率平均為25-30%，100萬美金以上遺產(chǎn)稅率40%。所以，很多人開開心心在美國人買了房子，但是萬一投資人去世，若不繳納遺產(chǎn)稅，房子無法過戶到孩子名下。
美國稅務(wù)居民的年贈(zèng)與免稅額為1.4萬美金，夫婦兩個(gè)為2.8萬美金，只是贈(zèng)與者報(bào)稅，被贈(zèng)與者是不需要報(bào)稅的。
美國稅務(wù)居民個(gè)人遺產(chǎn)免稅額是1120萬美元，夫妻遺產(chǎn)免稅額是2240萬美元。美國非稅務(wù)居民和美國稅務(wù)居民稅率相同，免稅額不同。若一段時(shí)間內(nèi)交不出遺產(chǎn)稅，政府將處置資產(chǎn)。
防坑法則：
買房時(shí)仔細(xì)考慮購房者是誰，未來用處為何，并咨詢相關(guān)的稅務(wù)師進(jìn)行專業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃，有備無患。
