美國買房 房屋正確估價需幾步？
房地產(chǎn)專家利用同類房制作的市場價格比較分析資料顯示了目前市場上在賣的類似的房子的叫價、已經(jīng)賣出的類似房屋的售價和市場的調(diào)節(jié)因素。
將被看中的房子與市場上其他房子相比，把一些重要部份如屋頂、室內(nèi)面積等進(jìn)行比價，估算出欲購房的應(yīng)售價錢。同類房也被用於制定Zillow的Zestimate home value。下面是選擇最佳同類房屋（Comps）的幾個要點提示.
同類相比
盡可能選擇與目標(biāo)房類似的房屋比較，例如在風(fēng)格上、施工、房齡、建筑面積、臥室和浴室的數(shù)量、房間總數(shù)、便利設(shè)施、占地面積等。如果你生活在一個農(nóng)場式房屋,你理想的選擇是房齡及面積與之相似的農(nóng)場風(fēng)格式屋。如果是公寓,就選擇相近房齡、面積的公寓，而不是單戶住宅。兩個房屋間具有的相似點越多越好。從3–5同類物業(yè)中選擇來確定一個最好的房價。
最近的售出房
通常大多數(shù)剛出售的物業(yè)對房屋買賣影響最大，呆滯的市場除外。規(guī)則是前3～4個月剛賣出的房屋最理想,不然就向前看6～8月前的房屋。在某些情況下,根據(jù)市場和房屋的唯一性，兩年前的交易仍可參照。一些評估員和地產(chǎn)專業(yè)人員甚至將房屋已簽合同及房屋檢查規(guī)整作為比較選擇的一部分。
地理位置
盡量選擇目標(biāo)房屋附近的同類房。通常最好在半英里范圍內(nèi)。但也有一些例外。例如,如果選擇的同類房坐落在視野良好的小山的高處，美國富升地產(chǎn)或者接近公路主干線或高速公路，那么距離目標(biāo)房一個或兩個街區(qū)可能就不合適。同樣,因為社區(qū)并不總是整齊規(guī)劃成方型邊界，屬於同一市場地區(qū)一英里以外的同類房，即使遠(yuǎn)一些也是一個很好的參照。同時，選擇的房屋應(yīng)與同期建筑的房屋對比，因為這些房子都是在某一特定時間同一開發(fā)商營建的。
每平方英尺的價格
每平方英尺價格是一種歷史悠久的房地產(chǎn)估價方法。然而,它不能決定選擇地段、可隨時搬入房屋或個人的標(biāo)準(zhǔn)。還應(yīng)該考慮房屋測量方法，比如建筑面積是否包括車庫及其他有產(chǎn)權(quán)的獨立建筑物。
其他“軟”因素
有了數(shù)據(jù)且也做了比較，但還有一些影響房屋價值增損的難以量化計算的個別特徵。列舉同類房清單時，美國富升地產(chǎn)需要考慮這些“軟”因素：遠(yuǎn)離喧鬧地段；處於街道景觀整齊有人行道的一側(cè)；屋頂、油漆、煙囪、車道、柵欄狀況良好；附近有商店和餐館；觀察是否此房獨好而周圍所有房屋皆已破舊不堪；地處名校學(xué)區(qū)，不管你是否有小孩,在頂級校區(qū)的房屋都有大幅增值。
評估員如何估價？
如果上述內(nèi)容是給房屋買賣雙方的參考比較,那么估價師如何選擇同類房呢？估價師用多種方法確定房屋價格，包括“銷售比較法”、“成本法”和“收入法”。對于銷售比較法，估價師要找前面5個提示中的數(shù)值,并用增減法對標(biāo)準(zhǔn)房屋估價報告(URAR)坐標(biāo)中的改進(jìn)、房齡及其他因素進(jìn)行調(diào)整。
