2021年美國房價前景分析：未來還有上漲空間嗎？
疫情以來，美國房地產(chǎn)銷售短暫“冰封”后很快修復(fù)并創(chuàng)新高。迭加新開工落后導致庫存快速去化，全美國空置房屋一度降至2000年以來新低。目前，疫情改善推動新開工修復(fù)至疫情前水平，但庫存仍處于低位。
究其原因，低利率和充裕流動性、大規(guī)模財政轉(zhuǎn)移支付、以及疫情帶來的額外空間需求是主要因素。
實際上，美國本輪房地產(chǎn)周期可以追溯到2019年寬松周期，并在疫情后被進一步強化：
1）美聯(lián)儲寬松使得30年房貸利率一度降至2.8%的歷史低位；
2）疫情后三輪大規(guī)模補貼使得居民可支配收入和儲蓄都大幅上升，目前超額儲蓄依然高達2萬億美元，相當于GDP的~12%，同時居民負債（債務(wù)/GDP）仍處于低位；
3）疫情嚴重且多輪反復(fù)帶來了更大且離散的居住需求。與此前不同的是，本輪房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)逆都市化、居住空間（獨棟房屋需求激增）、購房資質(zhì)和房屋凈值更高等特征，因此相對此前相對更為健康。
美國住宅型地產(chǎn)是美國最大資產(chǎn)類別，增加值貢獻GDP~13%，因此體量和規(guī)模不可忽視。但結(jié)構(gòu)上，由于成屋銷售占絕對主導（~90%），因此消費屬性更強，對投資直接拉動并不顯著（居民住宅投資占GDP4~5%）。
實際影響也體現(xiàn)了這一點例如：
1）家裝和耐用品增速領(lǐng)先地產(chǎn)投資。
2）地產(chǎn)后周期產(chǎn)品（如家具、家電，建筑材料和花園設(shè)備等）庫存驟降，增速降至2008年以來新低，供需缺口不斷擴大。過去幾個月已經(jīng)開啟補庫周期，但除建筑材料外都還有很大空間；
3）進口需求激增，如家具和電氣設(shè)備等，從中國進口占比達~38%，因此也提振了中國出口需求。
不過，我們測算疫情帶來的額外需求為35.3萬套，相當于2019年一個月的銷售。此外，從長期因素看，當前依然較低的空置率水平以及有利人口結(jié)構(gòu)（千禧一代逐步步入買房年齡，與二戰(zhàn)嬰兒潮相當），都可能表明美國房地產(chǎn)市場還未到過熱狀態(tài)。
我們預(yù)測成屋銷售未來幾個月將逐漸回落并在三季度回到疫情前正常中樞，在此背景下，相關(guān)下游商品需求也將于三季度回到疫情前，并伴隨進口需求的逐步回落，并于二季度回到疫情前水平。
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