房貸知識(shí)：房貸中什么叫reserve
房貸的reserve，也就是房貸資金的reserve，中文大白話(huà)解釋起來(lái)就是除去貸款，以及首付和closing cost之外，貸款銀行還需要看到你的存款賬戶(hù)中有額外的余額，這種情況一般發(fā)生在貸款金額比較大以及需投資房貸款中，下面就分情況介紹一下:
01、貸款金額較大（Jumbo loan）:
每個(gè)地區(qū)Jumbo loan和非Jumbo loan的界限都不一樣，以加州灣區(qū)為例，貸款金額在$625,500以上的貸款叫做Jumbo loan，按照銀行不同，一般會(huì)要求有6-9個(gè)月的PITIA（Principle & Interest, Property tax, Home insurance, HOA fee）。舉例來(lái)說(shuō)，如果要買(mǎi)$1M的房子，貸款$800K，利率是3.500%, 30-yr fixed，那么每個(gè)月的Principle & Interest 是$3,592.36，地稅Property Tax假設(shè)是每年1.25%每個(gè)月$1,041.67，房屋保險(xiǎn)Home insurance假設(shè)每個(gè)月是$100，HOA fee假設(shè)沒(méi)有，那么每個(gè)月的PITIA合起來(lái)就是$4,734.02，6個(gè)月的PITIA就是4734.02 x 6 = $28,404.12
首付Down payment為$200K，假設(shè)closing cost是$5,000，加上6個(gè)月的$28,404.12的reserve要求，那么存款賬戶(hù)里至少要有$278,404.12這么多的錢(qián)貸款銀行才會(huì)approve這個(gè)jumbo loan。
02、買(mǎi)投資房（Investment property）:
申請(qǐng)投資房貸款的時(shí)候，不管是不是Jumbo loan，一般銀行都會(huì)要求有reserve，要求一般是要買(mǎi)的那個(gè)投資房（Subject Property）的6個(gè)月的PITIA，加上其他除了自住屋以外的有貸款的房子每個(gè)2個(gè)月的PITIA。舉例來(lái)說(shuō)，如果要買(mǎi)$400K的投資房condo，貸款$300K，利率是4.000%, 30-yr fixed，那么每個(gè)月的Principle & Interest 是$1,432.25，地稅Property Tax仍假設(shè)是每年1.25%每個(gè)月$416.67，房屋保險(xiǎn)Home insurance假設(shè)每個(gè)月是$50，HOA fee假設(shè)是$300，那么每個(gè)月的PITIA合起來(lái)就是$2,198.91，6個(gè)月的PITIA就是2198.91 x 6 = $13,193.46.
又假設(shè)這個(gè)人除了這個(gè)房子以外還有兩個(gè)投資房，且其中一個(gè)有貸款，每個(gè)月的PITIA是$2,000，那么總共需要的reserve就是4000 + 13193.46 = $17,193.46.
此外，Reserve的部分的錢(qián)只是要給銀行看到還有這么多的錢(qián)在你的checking/savings account里面（不用用掉，但是要待在里面)。除了checking/savings這種cash account之外，股票（stock），退休金（retirement account)，401K都可以當(dāng)作reserves。股票要打ending balance的30%的折扣，退休金要打40%的折扣。
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