房屋節稅高招：美國買房先自住，賣房享低稅
出售兩年以上自用住宅可享高免稅額的國稅局121條款（Sec. 121），對房子先出租再自住，或先自住再出租的資本利得（Capital Gains）免稅額的計算是有大差別。若先出租再自住，會影響未來售屋時可享的資本利得免稅額，但若先自住再出租，對屋主出售房屋時較有利。
2008年起，售屋之前的五年里若有出租時段，免稅額須按出租幾個月遞減，但若先自住再出租，便不用減低免稅額。
舉例來說，先出租后自住：2014年以30萬元購屋，2019年以60萬元售出。2014-2016年間出租，2017-2018年為自住。售屋的資本利得是60萬-30萬=30萬元，五年之間僅有兩年為自住使用，免稅額為30萬元x2/5=12萬元，需繳交的資本利得為為18萬元。
先自住后出租：2014年以30萬元購屋，2019年以60萬元售出，售屋的資本利得為60萬-30萬=30萬元。2014-2016年間自住，2017-2018年為出租。根據Sec. 121條款，當主要住宅變成出租物業時，納稅人不需計算做為自住之后的出租時時段，因此，上述五年在計算免稅額時皆屬免稅資格使用，此時的免稅額（單身）是25萬元，需交稅的資本利得為30萬-25萬=5萬元。
如何證明房屋是您的主要自住房？
鑒于擁有兩戶或以上房子的屋主相當多，國稅局對主要居所的要求非常嚴格。以2003年Guinan v. US, 2003-1 USTC 50475聯邦法院對國稅局121條款做出裁決為例，James & Jean Guinan夫婦出售他們在威斯康辛州一棟房子，他們符合了五年里有兩年自住的時間上的要求，他們也符合了一些作為主要居所的測試，例如在威州有汽車注冊，并有銀行帳戶，但法庭注意到這對夫婦在威州并未辦理選民登記，和當地沒什么聯系，工作也不在當地，且他們從未申報過威州稅表。法庭最后裁定，由于沒有足夠的證據來證明該棟房子是其主要居所，因此，出售威州這棟房子須繳納全部資本利得稅。
用自住屋賺錢兩年換屋節稅高招？
替人買賣房子的傭金收入并不穩定，充分利用國稅局稅法：出售兩年以上自用住宅可享高免稅額才是賺錢捷徑，但屋主宜事先審慎規劃，投資眼光要準，時機也非常重要。
國稅局1997年開始實施的121稅法條款（Sec. 121）規定：過去五年中，屋主住在自己的主要住宅（Principal Residence）中總計（Aggregate）兩年，售屋時，單身屋主可享25萬元免稅額，夫妻屋主可享50萬元免稅額。充分利用這項稅法優惠，分批購買銀發社區橙縣拉古納伍茲（Laguna Woods）的房子，以兩年的時間加建改建裝潢布置后再脫手，享受25萬元免稅額。
121條款所謂的總計住過兩年，不需連續住上兩年。此稅法適用于每24個月，也就是說，屋主每隔24個月即可出售一次自用住宅，所獲資本利得（Capital Gain），單身不超過25萬元，夫妻不超過50萬元，就可免稅。但121條款僅限美國境內自用住宅，不適用國外房產，即使美國公民或綠卡持有人因公在海外工作，海外自用住宅同樣不可享有25萬或50萬美元的資本利得豁免。
其實，手上擁有資金的精明投資人，從2008年金融風暴后就專門尋找房價較低或價格飆漲較快地區的房子，例如鄰近華埠的回聲公園（Echo Park）與林肯岡（Lincoln Heights ），洛杉磯西郊小城Culver City，以好學區著稱的洛縣東郊城市鉆石吧（Diamond Bar），圣伯納汀諾縣的奇諾岡（Chino Hills），河濱縣的Corona，圣地牙哥縣的San Marcos等中低價位的房子，自己搬進去住，邊住邊加建裝修，兩年后房價上漲20%至80%不等，這些屋主就將房子售出，獲利落袋，再尋找下一個投資目標。
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把賣掉北加州房子的100多萬元拿到南加州買房，先買兩戶，成功賣掉第一戶賺了25萬元后，再把第二戶當成自住屋，著手加建裝修的同時又買了第三戶，房子對她而言是轉手賺錢工具，不是家，自然不涉感情。不斷加建改建房子，戴女士組了一個施工團隊，隨著她轉戰各地施工；為了存放展示屋的家具，她還租了倉儲，作業流程井然有序。
121條款對離婚夫婦也比以前公平。離婚搬出的一方，曾在該住宅住過兩年，與仍留在房子的一方，皆可各自享受最高額度為25萬元的免稅優惠。至于配偶過世，未亡人在當年將房子出售，仍可享受適用于夫妻的50萬元最高免稅額，若房子次年才出售，未亡人只能享受25萬元的單身最高免稅額。
非婚姻關系的朋友共同購屋，房子出售時每人各自可享受25萬元的單身最高免稅額。此條款吸引不少單身人士聯合購屋，享受房屋增值免稅優惠。至于擁有第二棟住宅或度假屋兩年以上的屋主，只要能證明總計住了兩年，屋主可獲121條款的免稅優惠。
