在美國房貸戶虧本出售止贖房房有哪些好處？
在美國的房地產(chǎn)貸款理論和實(shí)踐中，我們很多人都知道FORECLOSURE，即查封，也就是由于貸款人不能按時支付貸款，銀行最后把抵押物-房子收回，下面就介紹在這一過程中的一個階段-SHORT SALE，中文可以譯為虧本出售。
一 SHORT SALE 的過程
1)貸款人違約
一般是貸款人連續(xù)兩個月沒有支付貸款，這時候銀行就在法律上有了查封房子的依據(jù)，這時銀行會書面通知貸款人銀行可能會啟動查封程序，但是銀行希望與貸款人合作，并幫助貸款人盡量能繼續(xù)支付貸款。
2)正常出售
這時，貸款人一般會委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出售房子，如果能順利售出，那么房子就沒有被查封。
3)SHORT SALE-虧本出售
如果銷售價太低，不能順利售出，要銀行參與進(jìn)來，并且銀行要讓步，不僅不能得到所欠的貸款而且還要支付所有的過戶費(fèi)用，這種情況就是SHORT SALE。
比如：一棟房子的貸款余額是20萬美元，如果我們把所有的過戶費(fèi)用是10%來計算，那么，如果房子賣了22萬美元，扣除過戶費(fèi)2萬美元，剩下20萬美元，銀行沒有虧錢，這就是正常的銷售。
但是，如果因?yàn)榉績r下跌，房子只賣了18萬美元，加上過戶費(fèi)18000美元，這是銀行只能得到162000美元，一共虧損38000美元，這種情況就是SHORT SALE-虧本出售。
二 SHORT SALE 的定義
SHORT SALE 有時也叫SHORT PAY，SHORT SALE 可以看成是SHORT THAN MORTGAGE BALANCE SALE的縮寫，在這個過程中，銀行是虧損的。
但要知道，只有是在無追究權(quán)貸款的情況下，才會發(fā)生SHORT SALE，因?yàn)樵诿绹?，住宅貸款是無追究權(quán)貸款，所以SHORT SALE會存在。在很多國家和地區(qū)，住宅貸款是有追究權(quán)的貸款，就不存在SHORT SALE。
三 SHORT SALE的原因
以前銀行是很少SHORT SALE的，但次貸危機(jī)之后，由于太多的銀行查封，銀行才愿意考慮SHORT SALE。
SHORT SALE 的原因：
1)查封一棟房子對于銀行來說，虧損要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于SHORT SALE。
2)查封一棟房子比起SHORT SALE容易，簡單的多。
3)SHORT SALE對銀行的信用評級沒有太壞的影響，但是查封數(shù)量對于銀行的信用評級會有顯著的不良影響，銀行不到萬不得已時，不愿查封。
4)業(yè)主也愿意SHORT SALE，因?yàn)橐坏┍徊榉猓?-10年才可能有銀行愿意貸款買房，所以，業(yè)主也會盡全力與買主，銀行合作把SHORT SALE完成。
