【租金收入】投資房還有“隱藏”收入？
很多貸款客戶在貸款時聲稱有投資房，希望能用投資房收入獲得更多貸款。有投資房就一定代表有投資收入來計算DTI （債務收入比），獲得更多的貸款嗎？不一定！具體取決于貸款人的投資房是怎樣報稅的。
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1.怎樣報稅決定一切！
貸款人有2019年有$24,000租金收入，total expense為$33,345，扣除expense后產生了$9345的損失。但-$9345不是銀行最后用來計算貸款需要收入的數額。銀行計算投資房收入時會對這個數額進行一些調整。
Gross Rent $24,000
-Total Expense $33,345
+Depreciation Expense $10,000
+Amortization/CasualtyLoss/NonrecurringExpense $0
+Insurance Expense $1,310
+Mortgage Interest $8,200
+Taxes $3,500
+Other (for ex. HOA Fee) $3,000
=Annual Rental Income/Loss $16,66
AnnualRental Income/Loss /12=Monthly Income/Loss $1388.75
-Monthly Mortgage Payment $900 (Include tax and insurance)=Monthly Net Rental Income/Loss $488.75
*把投資房非運營費用加回的原理是計算投資房產生穩定現金流的能力
最后算下來，投資房可以用來貸款的月收入僅為$488.75。但假設去年（2018年）貸款人剛購置這個投資房，在裝修，廣告，和聘請房產經紀租房花費了$20,000,其他條件不變。那么2018年AnnualRental Loss 為$3,335 ($16,665 - $20,000)。銀行貸款時計算的是投資房24月的平均收入。這樣算下來投資房竟然產生了每月$344.58的損失！貸款時，銀行會把這個損失從你的收入中扣除，導致貸款額度減少。所以貸款人如果考慮未來繼續購置房產或者進行再融資，務必留意投資房的報稅結構！
2.除了租金收入投資房還有“隱藏”收入？
1. Security 可以算成Advance Rent
2. 解除租約費用可以算作Rent
3. 租客幫房東支付房屋維護費用可以算成Rent
4. 房客自愿“獻身”如粉刷墻壁，更換馬桶，通過服務來代替支付租金可以算成Rent
5.Lease W/Option to Buy, 先租后買的情況也可以算成Rent
3.哪些費用可以用來抵消投資房的收入?
貸款利息，房產稅，折舊費用，保險，維修，材料，和其他日常管理費用。在使用這些費用抵消投資房收入的同時，貸款人同時減少了自己可用來計算貸款的收入。所以Expense,是一把雙刃劍。
4.總結
貸款人如果考慮未來繼續購置房產或者進行再融資，務必注意報稅細節。如果想多貸款，一定要“開源節流”，多報收入，減少開支。
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