美國(guó)買房 房屋正確估價(jià)需幾步？
房地產(chǎn)專家利用同類房制作的市場(chǎng)價(jià)格比較分析資料顯示了目前市場(chǎng)上在賣的類似的房子的叫價(jià)、已經(jīng)賣出的類似房屋的售價(jià)和市場(chǎng)的調(diào)節(jié)因素。
將被看中的房子與市場(chǎng)上其他房子相比，把一些重要部份如屋頂、室內(nèi)面積等進(jìn)行比價(jià)，估算出欲購(gòu)房的應(yīng)售價(jià)錢。同類房也被用於制定Zillow的Zestimate home value。下面是選擇最佳同類房屋（Comps）的幾個(gè)要點(diǎn)提示.
同類相比
盡可能選擇與目標(biāo)房類似的房屋比較，例如在風(fēng)格上、施工、房齡、建筑面積、臥室和浴室的數(shù)量、房間總數(shù)、便利設(shè)施、占地面積等。如果你生活在一個(gè)農(nóng)場(chǎng)式房屋,你理想的選擇是房齡及面積與之相似的農(nóng)場(chǎng)風(fēng)格式屋。如果是公寓,就選擇相近房齡、面積的公寓，而不是單戶住宅。兩個(gè)房屋間具有的相似點(diǎn)越多越好。從3–5同類物業(yè)中選擇來(lái)確定一個(gè)最好的房?jī)r(jià)。
最近的售出房
通常大多數(shù)剛出售的物業(yè)對(duì)房屋買賣影響最大，呆滯的市場(chǎng)除外。規(guī)則是前3～4個(gè)月剛賣出的房屋最理想,不然就向前看6～8月前的房屋。在某些情況下,根據(jù)市場(chǎng)和房屋的唯一性，兩年前的交易仍可參照。一些評(píng)估員和地產(chǎn)專業(yè)人員甚至將房屋已簽合同及房屋檢查規(guī)整作為比較選擇的一部分。
地理位置
盡量選擇目標(biāo)房屋附近的同類房。通常最好在半英里范圍內(nèi)。但也有一些例外。例如,如果選擇的同類房坐落在視野良好的小山的高處，美國(guó)富升地產(chǎn)或者接近公路主干線或高速公路，那么距離目標(biāo)房一個(gè)或兩個(gè)街區(qū)可能就不合適。同樣,因?yàn)樯鐓^(qū)并不總是整齊規(guī)劃成方型邊界，屬於同一市場(chǎng)地區(qū)一英里以外的同類房，即使遠(yuǎn)一些也是一個(gè)很好的參照。同時(shí)，選擇的房屋應(yīng)與同期建筑的房屋對(duì)比，因?yàn)檫@些房子都是在某一特定時(shí)間同一開(kāi)發(fā)商營(yíng)建的。
每平方英尺的價(jià)格
每平方英尺價(jià)格是一種歷史悠久的房地產(chǎn)估價(jià)方法。然而,它不能決定選擇地段、可隨時(shí)搬入房屋或個(gè)人的標(biāo)準(zhǔn)。還應(yīng)該考慮房屋測(cè)量方法，比如建筑面積是否包括車庫(kù)及其他有產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立建筑物。
其他“軟”因素
有了數(shù)據(jù)且也做了比較，但還有一些影響房屋價(jià)值增損的難以量化計(jì)算的個(gè)別特徵。列舉同類房清單時(shí)，美國(guó)富升地產(chǎn)需要考慮這些“軟”因素：遠(yuǎn)離喧鬧地段；處?kù)督值谰坝^整齊有人行道的一側(cè)；屋頂、油漆、煙囪、車道、柵欄狀況良好；附近有商店和餐館；觀察是否此房獨(dú)好而周圍所有房屋皆已破舊不堪；地處名校學(xué)區(qū)，不管你是否有小孩,在頂級(jí)校區(qū)的房屋都有大幅增值。
評(píng)估員如何估價(jià)？
如果上述內(nèi)容是給房屋買賣雙方的參考比較,那么估價(jià)師如何選擇同類房呢？估價(jià)師用多種方法確定房屋價(jià)格，包括“銷售比較法”、“成本法”和“收入法”。對(duì)于銷售比較法，估價(jià)師要找前面5個(gè)提示中的數(shù)值,并用增減法對(duì)標(biāo)準(zhǔn)房屋估價(jià)報(bào)告(URAR)坐標(biāo)中的改進(jìn)、房齡及其他因素進(jìn)行調(diào)整。
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