美國(guó)房產(chǎn)寫(xiě)誰(shuí)的名字才放心？
海外買房掛名前我們要想清楚的三個(gè)核心問(wèn)題：資產(chǎn)保護(hù)、稅收、傳承。
資產(chǎn)保護(hù)
簡(jiǎn)而言之，就是保證你的資產(chǎn)是安全的。
不要出現(xiàn)像王寶強(qiáng)這樣最后人財(cái)兩空的境地，連打官司都要借錢(qián)。王寶強(qiáng)還能演電影再掙錢(qián)，很多人不一定那么容易東山再起的。對(duì)于一些高風(fēng)險(xiǎn)的職業(yè)以及考慮本人和子女婚姻風(fēng)險(xiǎn)的人士來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)保護(hù)尤為重要。
稅務(wù)扣除
名字的不同，產(chǎn)生的稅務(wù)問(wèn)題也不同。 在房產(chǎn)投資方面，主要需要考慮所得稅(Income Tax)，資本利得稅(Capital Gain Tax)和房產(chǎn)稅(Property Tax)。王寶強(qiáng)案例中，他們的美國(guó)房產(chǎn)采用的是聯(lián)合共有的方式。
之所以很多人都選擇這種方式，就是因?yàn)檫@種方式之下，當(dāng)夫妻的一方死亡時(shí)不會(huì)征收財(cái)產(chǎn)稅。
這種財(cái)產(chǎn)基本原則會(huì)按公平市價(jià)原則適用于已故配偶所有的一半財(cái)產(chǎn)，并且會(huì)減少健在配偶出售財(cái)產(chǎn)的資本利得稅。
傳承流暢
很多人海外買房都是為子女打算。是以 父母名義購(gòu)買還是子女名義購(gòu)買，或是聯(lián)名購(gòu)買，其涉及的稅收和復(fù)雜程度會(huì)很不一樣。
在買房時(shí)，我們需要考慮未來(lái)如何低成本地可以將財(cái)產(chǎn)傳承給后代。同時(shí)也要考慮繼承分配調(diào)整的靈活性等問(wèn)題。
個(gè)人
可以說(shuō)大部分買房的人都是把房子登記在個(gè)人名下或者聯(lián)名的名下。
因?yàn)樗?jiǎn)單，成本低，而且太順理成章，一切是那么自然。這種方式的優(yōu)勢(shì)在于，你對(duì)財(cái)產(chǎn)的控制權(quán)會(huì)更強(qiáng)。
但同時(shí)，如果自己個(gè)人遇到任何訴訟，則在你名下的房產(chǎn)都會(huì)暴露在這個(gè)訴訟之下，負(fù)有連帶責(zé)任。
另外，當(dāng)你把所有權(quán)傳承給子女的時(shí)候，會(huì)涉及遺產(chǎn)稅，美國(guó)公民的遺產(chǎn)稅免稅額是1100萬(wàn)美元，而外國(guó)公民只有可憐的6萬(wàn)美元。
聯(lián)名
聯(lián)名買房具體又分為兩種情況。
一種是joint tenancy（聯(lián)合共有）。如今鬧得滿城風(fēng)雨的王寶強(qiáng)與馬蓉在美國(guó)買房時(shí)簽訂的“只留給活人”這個(gè)特殊條款，其實(shí)就是聯(lián)合共有產(chǎn)權(quán)的一種 。Joint tenancy中的一方去世之后，產(chǎn)權(quán)會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)移給另外一方。
另一種tenancy in common則不是，一方去世了，房屋產(chǎn)權(quán)將轉(zhuǎn)移給去世一方的家人。所以一般夫妻或者家人關(guān)系會(huì)用Joint tenancy，而非夫妻關(guān)系的合 伙人則用tenancy in common。聯(lián)名購(gòu)房要賣房的話一般需要獲得所有房契上有名字的人的同意。
公司
也有很多人把房子買在公司名下。相對(duì)來(lái)說(shuō)買在公司名下，貸款稍微復(fù)雜點(diǎn)，但還是沒(méi)有問(wèn)題的。
由于公司一般是有限責(zé)任公司，所以在公司名下的資產(chǎn)具備一定的保護(hù)。而房子的盈利和虧損，也就是歸于公司的盈利和虧損。
公司的傳承非常簡(jiǎn)單，只要填一張表，更改股東和董事就很容易解決了。
信托
信托有很多種，家庭信托是家庭常用的一種形式。信托主要有三個(gè)重要的部分組成：一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身， trust。第三是受益人，beneficiary。
信托是美國(guó)富人常用的一種商業(yè)工具。
受益人既可以是委托人自己、未來(lái)配偶、家人后代，也可以是其他人，并可以預(yù)設(shè)各種條件，更換受益人、取消受益權(quán)。不僅保密，而且靈活可控。
另外，家長(zhǎng)如果以孩子的名字買房，還需要考慮孩子是否已滿18周歲。孩子18歲前，可以作為房產(chǎn)的所有人，但是未經(jīng)過(guò)法庭及監(jiān)護(hù)人的同意，不得對(duì)房屋買賣或者轉(zhuǎn)讓。
一般來(lái)說(shuō)，美國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)登記有這么幾種方式：個(gè)人，聯(lián)名，公司和信托（尤其是家庭信托，F(xiàn)amily Trust）。其中聯(lián)名又有兩種不同的方式。
城聯(lián)系處（紐約人壽保險(xiǎn)公司）.jpg)