在美國貸款購房，需要完成哪些基本流程？
美國貸款購房的流程是：
1. 首先需要弄清楚可以貸多少錢，然后制定購房金額。需要到銀行申請pre-qualification letter或 pre-approval letter 。貸款預批準信上會寫明可借款的額度；同時證明買家符合銀行貸款的基本條件。
需要注意的是，這封信不代表銀行一定會貸款給買家，還需要對買家購買的房屋及風險進行深度分析才能做出貸款的決定。
2. 尋找自己喜歡的房子
3. 為想買的房子正式申請貸款，可選擇當下的利率也可選擇在application后到closing前的任意一天的利率。
4. 咨詢律師關于購房資料等細節，確保購房要求以及購房截止日期。
5. 找到在價格范圍內你喜歡的房后就可以出價 make a offer。offer需要中介幫忙準備。出價信里會包括出價金額以及你的要求。
出價信中的要求是為了保護買方，一旦發生對買方不利的情況，買方可以減少損失。設計的內容有：inspection contingency房屋檢查發現房屋情況不好需要維修；mortgage contingency貸款不通過需要退出，買方還能收回定金；pest inspection contingency 害蟲檢查后發現有嚴重情況買家可以退出。
當然如果買家要求太多，賣家會選擇要求少的offer。所以如何表現出買家的競爭力，這就需要一位經驗豐富的地產中介來幫忙。
6. 賣家接受了買家的出價后，雙方會簽署一份由雙方律師準備的purchase and sale agreement 購房合同（P&S）。里面涵蓋了最后價格及各項條款。
7. 與貸款機構溝通好，確保在購房合同寫的交款期限內通過貸款申請。一般外國人的貸款，審批時間會長至2個月，需要在購房合同上寫清楚日期。
8. 可結束交易clear to close，代表的是買方的貸款機構通過了貸款申請，已準備好了資料以及款項。
9. 與買家，買家中介，貸款機構人員及律師約好交易日期，簽房屋的交接合同。
在此，介紹一下美國貸款購房相關知識點：
關于interest rate 利率
1. Fixed rate mortgage 固定抵押貸款利率：利率固定不動、風險較低。適合打算長期持有房產，風險承擔力較低、追求穩健的買家。
2. Adjustable rate mortgage （ARM）浮動利率：初始利率比固定利率低，但往后利率會隨指數 (Index) 浮動。開始浮動的年限和利率增幅皆事先規定。如7ARM、還款時間30年，代表前7年利率不變，往后每年根據市場情況浮動調整。短期風險而言，浮動利率比固定利率來的低，但長遠角度風險也是較高的。適合中短期投資者或持房年限短的買家。
