2021年美國(guó)房?jī)r(jià)前景分析：未來(lái)還有上漲空間嗎？
疫情以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)銷售短暫“冰封”后很快修復(fù)并創(chuàng)新高。迭加新開工落后導(dǎo)致庫(kù)存快速去化，全美國(guó)空置房屋一度降至2000年以來(lái)新低。目前，疫情改善推動(dòng)新開工修復(fù)至疫情前水平，但庫(kù)存仍處于低位。
究其原因，低利率和充裕流動(dòng)性、大規(guī)模財(cái)政轉(zhuǎn)移支付、以及疫情帶來(lái)的額外空間需求是主要因素。
實(shí)際上，美國(guó)本輪房地產(chǎn)周期可以追溯到2019年寬松周期，并在疫情后被進(jìn)一步強(qiáng)化：
1）美聯(lián)儲(chǔ)寬松使得30年房貸利率一度降至2.8%的歷史低位；
2）疫情后三輪大規(guī)模補(bǔ)貼使得居民可支配收入和儲(chǔ)蓄都大幅上升，目前超額儲(chǔ)蓄依然高達(dá)2萬(wàn)億美元，相當(dāng)于GDP的~12%，同時(shí)居民負(fù)債（債務(wù)/GDP）仍處于低位；
3）疫情嚴(yán)重且多輪反復(fù)帶來(lái)了更大且離散的居住需求。與此前不同的是，本輪房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)逆都市化、居住空間（獨(dú)棟房屋需求激增）、購(gòu)房資質(zhì)和房屋凈值更高等特征，因此相對(duì)此前相對(duì)更為健康。
美國(guó)住宅型地產(chǎn)是美國(guó)最大資產(chǎn)類別，增加值貢獻(xiàn)GDP~13%，因此體量和規(guī)模不可忽視。但結(jié)構(gòu)上，由于成屋銷售占絕對(duì)主導(dǎo)（~90%），因此消費(fèi)屬性更強(qiáng)，對(duì)投資直接拉動(dòng)并不顯著（居民住宅投資占GDP4~5%）。
實(shí)際影響也體現(xiàn)了這一點(diǎn)例如：
1）家裝和耐用品增速領(lǐng)先地產(chǎn)投資。
2）地產(chǎn)后周期產(chǎn)品（如家具、家電，建筑材料和花園設(shè)備等）庫(kù)存驟降，增速降至2008年以來(lái)新低，供需缺口不斷擴(kuò)大。過(guò)去幾個(gè)月已經(jīng)開啟補(bǔ)庫(kù)周期，但除建筑材料外都還有很大空間；
3）進(jìn)口需求激增，如家具和電氣設(shè)備等，從中國(guó)進(jìn)口占比達(dá)~38%，因此也提振了中國(guó)出口需求。
不過(guò)，我們測(cè)算疫情帶來(lái)的額外需求為35.3萬(wàn)套，相當(dāng)于2019年一個(gè)月的銷售。此外，從長(zhǎng)期因素看，當(dāng)前依然較低的空置率水平以及有利人口結(jié)構(gòu)（千禧一代逐步步入買房年齡，與二戰(zhàn)嬰兒潮相當(dāng)），都可能表明美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還未到過(guò)熱狀態(tài)。
我們預(yù)測(cè)成屋銷售未來(lái)幾個(gè)月將逐漸回落并在三季度回到疫情前正常中樞，在此背景下，相關(guān)下游商品需求也將于三季度回到疫情前，并伴隨進(jìn)口需求的逐步回落，并于二季度回到疫情前水平。
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