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2021年美國(guó)房?jī)r(jià)前景分析:未來還有上漲空間嗎?

疫情以來,美國(guó)房地產(chǎn)銷售短暫“冰封”后很快修復(fù)并創(chuàng)新高。迭加新開工落后導(dǎo)致庫存快速去化,全美國(guó)空置房屋一度降至2000年以來新低。目前,疫情改善推動(dòng)新開工修復(fù)至疫情前水平,但庫存仍處于低位。

究其原因,低利率和充裕流動(dòng)性、大規(guī)模財(cái)政轉(zhuǎn)移支付、以及疫情帶來的額外空間需求是主要因素。

實(shí)際上,美國(guó)本輪房地產(chǎn)周期可以追溯到2019年寬松周期,并在疫情后被進(jìn)一步強(qiáng)化:

1)美聯(lián)儲(chǔ)寬松使得30年房貸利率一度降至2.8%的歷史低位;

2)疫情后三輪大規(guī)模補(bǔ)貼使得居民可支配收入和儲(chǔ)蓄都大幅上升,目前超額儲(chǔ)蓄依然高達(dá)2萬億美元,相當(dāng)于GDP的~12%,同時(shí)居民負(fù)債(債務(wù)/GDP)仍處于低位;

3)疫情嚴(yán)重且多輪反復(fù)帶來了更大且離散的居住需求。與此前不同的是,本輪房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)逆都市化、居住空間(獨(dú)棟房屋需求激增)、購房資質(zhì)和房屋凈值更高等特征,因此相對(duì)此前相對(duì)更為健康。

美國(guó)住宅型地產(chǎn)是美國(guó)最大資產(chǎn)類別,增加值貢獻(xiàn)GDP~13%,因此體量和規(guī)模不可忽視。但結(jié)構(gòu)上,由于成屋銷售占絕對(duì)主導(dǎo)(~90%),因此消費(fèi)屬性更強(qiáng),對(duì)投資直接拉動(dòng)并不顯著(居民住宅投資占GDP4~5%)。

實(shí)際影響也體現(xiàn)了這一點(diǎn)例如:

1)家裝和耐用品增速領(lǐng)先地產(chǎn)投資。

2)地產(chǎn)后周期產(chǎn)品(如家具、家電,建筑材料和花園設(shè)備等)庫存驟降,增速降至2008年以來新低,供需缺口不斷擴(kuò)大。過去幾個(gè)月已經(jīng)開啟補(bǔ)庫周期,但除建筑材料外都還有很大空間;

3)進(jìn)口需求激增,如家具和電氣設(shè)備等,從中國(guó)進(jìn)口占比達(dá)~38%,因此也提振了中國(guó)出口需求。

不過,我們測(cè)算疫情帶來的額外需求為35.3萬套,相當(dāng)于2019年一個(gè)月的銷售。此外,從長(zhǎng)期因素看,當(dāng)前依然較低的空置率水平以及有利人口結(jié)構(gòu)(千禧一代逐步步入買房年齡,與二戰(zhàn)嬰兒潮相當(dāng)),都可能表明美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還未到過熱狀態(tài)。

我們預(yù)測(cè)成屋銷售未來幾個(gè)月將逐漸回落并在三季度回到疫情前正常中樞,在此背景下,相關(guān)下游商品需求也將于三季度回到疫情前,并伴隨進(jìn)口需求的逐步回落,并于二季度回到疫情前水平。

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