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在美國買投資屋的那些事

在美國買投資屋,到底什么樣的房子該買呢?未來是漲是跌,會不會遠(yuǎn)程管理出現(xiàn)問題,如何保證買到即賺到,是所有投資人需要做的功課。

一:靠升值還是靠現(xiàn)金流賺錢?

(1) 靠房子本身賺錢:

美國房價的爬坡是個緩慢平穩(wěn)的過程。小玩家基本上是兩年賣一次,因?yàn)樽宰》績赡暝鲋挡糠挚梢缘侄悾淮笸婕易龅氖怯畜w量的舊房翻新之類的工程活;而期望房產(chǎn)自然增值的,一般需要5-10年。

(2) 靠現(xiàn)金流賺錢:

既然不指望在美房產(chǎn)能短期迅速增值,那么長期持有及租賃做到房養(yǎng)貸就是第二條路。租金就成為了主要的投資回報(bào)。

這點(diǎn)與國內(nèi)買房很相像。但是在美要扣除地稅,保險,HOA等費(fèi)用剩余的才是凈利潤。

二:如何買到低價屋

在地產(chǎn)投資中賺錢,很大程度上在你買的時候就決定了 。主要是因?yàn)橘I入時絕對夠低的收購價格降低了后面可能的風(fēng)險和增加了利潤空間。所以業(yè)界大牛們說沒有不能賺錢的房子,只要拿的價合適。當(dāng)然還有你能不能挖掘出很多其他還未被發(fā)現(xiàn)的價值,那就是裝修領(lǐng)域了。

價格里面的門道簡單的就看你的agent(房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人)會不會談判,還有就是你的購買途徑。這里提一下,一旦一個房子登上了MLS(類似于國內(nèi)中介聯(lián)網(wǎng)),這個房子價格信息是公開的,就被商業(yè)化了。實(shí)際上最好的deal往往都是off-market (未上市,未公開的市場),比如從批發(fā)商手中直接購買, 房產(chǎn)拍賣, 銀行屋,還有緊急私售等等,你都有可能撿到‘西瓜’

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三:怎樣挑選地點(diǎn)

(1) 選擇配套齊全的社區(qū):

以投資為目的選房首先要考慮的是租客的需求。便捷的公共交通(離高速路多遠(yuǎn))超市購物等配套設(shè)施都是租客們關(guān)注的要點(diǎn),也是未來房產(chǎn)升值潛力所在。

(2) 選擇優(yōu)秀的學(xué)區(qū):

一般來講,如果投資購房者今后有兒女來美上學(xué)的計(jì)劃,那么可以考慮好學(xué)區(qū)的房子。但是如果僅僅作為投資,那么學(xué)區(qū)并不是那么的重要。因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的價格普遍偏高,租金回報(bào)率可能并沒有普通學(xué)區(qū)的房子那么高。但是學(xué)區(qū)房具有一定升值的潛力,長遠(yuǎn)來說,也是可以考慮的。

(3) 關(guān)注當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)狀況:

當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)市場的好壞也直接影響到投資房租金的收益。就業(yè)機(jī)會充足的地區(qū)對于租房的需求和租金回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于那些難找工作的地區(qū)。

(4)選擇維護(hù)費(fèi)低的花園:

很少有租客會花大量的時間和金錢在租住房的花園上。所以,如果投資房有較大面積的花園,你一定要選擇產(chǎn)生較低維護(hù)費(fèi)用的綠化設(shè)計(jì)。

所以, 我們投資應(yīng)該放開眼界, 去尋找能帶來正向現(xiàn)金流的房產(chǎn)進(jìn)行配置, 手里要是能夠囤上好幾套這樣正現(xiàn)金流的房子,就不必?fù)?dān)心被炒魷魚,更不用擔(dān)心要能掙夠多少錢才可以退休的問題。盡早過上舒適舒心和有尊嚴(yán)的生活, 這也許是投資的最高境界了吧!

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