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王起云—安盛理財(cái)顧問公司

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在美國買房貸款,必知的幾件小事

美國的房貸通常分為30年、20年、15年和10年固定利率,以及 5 year ARM,7 year ARM可調(diào)節(jié)利率。如果按貸款的目的來看,還可以分為Purchase(購房貸款)、Refinance(重新貸款)和Cashout(抵押貸款)三大項(xiàng)。

很多人選擇30年固定利率貸款,因?yàn)橛X得安心,月供低;房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(Realtor)也經(jīng)常推薦它。很多人不知道,其實(shí) 5 year ARM 和 7 year ARM 也是很好的選擇。

什么是ARM?

Adjustable-Rate Mortgage(ARM) 

比如說5ARM,還款時(shí)間為30年,前5年利率不變,此后每年根據(jù)市場情況進(jìn)行調(diào)整,但是限定了最大的變動(dòng)幅度。

一般來說前五年的利息會(huì)要比選擇30年固定利率要低,對(duì)于想短期持有,3-5年后想將房屋再次出售的朋友是個(gè)很好的選擇。當(dāng)然,既然是可浮動(dòng)利率,就代表著有一定風(fēng)險(xiǎn),未來的利率也可能升高。

重新貸款(Refinance)是很多人不知道的省錢方法

很多朋友貸了30年固定利率后,就再也沒有考慮過貸款和利率事情了,然而利率市場像股票大盤一樣隨時(shí)變化,比如最近幾年的利率就比較低,如果用Mortgage Calculator 計(jì)算一下,或許每月能省幾十甚至幾百塊。

用房子抵押貸款(Cashout)也是投資、上學(xué)的常見選擇

比商業(yè)貸款利率更低、更簡單。

比如說,假設(shè)一支基金的平均Return為9%,用房子抵押貸款出錢,利率為4%,再用錢投入買基金,則年收益為5%。

比如說,現(xiàn)在的美國學(xué)生聯(lián)邦貸款利率在4.29% – 6.84%之間,如果父母用房子抵押貸款,可能會(huì)省幾個(gè)點(diǎn)的利率。另外,小型Business Loan通常規(guī)定還款時(shí)間短(1-5年)、壓力大、貸款又很繁瑣,如果用房子抵押貸款作為自己生意的投資,貸款時(shí)間為30年,這樣壓力就會(huì)小一些。

貸款買房的幾點(diǎn)提醒:

1、不是所有人都能拿到一樣的利率。除了市場行情外,您的個(gè)人信譽(yù)和房子貸款的金額都會(huì)影響您的利率。

2、 貸款之前,至少兩個(gè)月不要存過千的現(xiàn)金。即使是合法的錢,如果沒有可以跟蹤來源(Traceable)的Paper Work,也是不可以的;不但不能使用,而且會(huì)影響貸款的批準(zhǔn)。

3、 銀行只相信你的Tax Return。如果你Tax Return上顯示的收入不夠的話,你實(shí)際收入再多也是空口無憑。另外他們會(huì)看你的收入和支出的比例。

4、 貸款的過程中不要買任何大額貸款的東西。 有朋友在貸款中,覺得房子有著落了,趕緊買一個(gè)車吧。本來房貸已經(jīng)Pre-Approved,因?yàn)楹鋈挥兄卮笾С?,銀行在正式審批的過程中就給拒絕了,因?yàn)樗麄円袚?dān)的風(fēng)險(xiǎn)增大了。

5、有些貸款適用于過渡客戶。有些貸款不查收入、報(bào)稅少、但利率較高,這類貸款適用于3-5年過渡的客戶。

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