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楊莉—大都會保險與理財

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在美國貸款購房,需要完成哪些基本流程?

美國貸款購房的流程是:

1. 首先需要弄清楚可以貸多少錢,然后制定購房金額。需要到銀行申請pre-qualification letter或 pre-approval letter 。貸款預批準信上會寫明可借款的額度;同時證明買家符合銀行貸款的基本條件。

需要注意的是,這封信不代表銀行一定會貸款給買家,還需要對買家購買的房屋及風險進行深度分析才能做出貸款的決定。

2. 尋找自己喜歡的房子

3. 為想買的房子正式申請貸款,可選擇當下的利率也可選擇在application后到closing前的任意一天的利率。

4. 咨詢律師關于購房資料等細節,確保購房要求以及購房截止日期。

5. 找到在價格范圍內你喜歡的房后就可以出價 make a offer。offer需要中介幫忙準備。出價信里會包括出價金額以及你的要求。

出價信中的要求是為了保護買方,一旦發生對買方不利的情況,買方可以減少損失。設計的內容有:inspection contingency房屋檢查發現房屋情況不好需要維修;mortgage contingency貸款不通過需要退出,買方還能收回定金;pest  inspection contingency 害蟲檢查后發現有嚴重情況買家可以退出。

當然如果買家要求太多,賣家會選擇要求少的offer。所以如何表現出買家的競爭力,這就需要一位經驗豐富的地產中介來幫忙。

6. 賣家接受了買家的出價后,雙方會簽署一份由雙方律師準備的purchase and sale agreement 購房合同(P&S)。里面涵蓋了最后價格及各項條款。

7. 與貸款機構溝通好,確保在購房合同寫的交款期限內通過貸款申請。一般外國人的貸款,審批時間會長至2個月,需要在購房合同上寫清楚日期。

8. 可結束交易clear to close,代表的是買方的貸款機構通過了貸款申請,已準備好了資料以及款項。

9. 與買家,買家中介,貸款機構人員及律師約好交易日期,簽房屋的交接合同。

在此,介紹一下美國貸款購房相關知識點:

關于interest rate 利率

1. Fixed rate mortgage 固定抵押貸款利率:利率固定不動、風險較低。適合打算長期持有房產,風險承擔力較低、追求穩健的買家。

2. Adjustable rate mortgage (ARM)浮動利率:初始利率比固定利率低,但往后利率會隨指數 (Index) 浮動。開始浮動的年限和利率增幅皆事先規定。如7ARM、還款時間30年,代表前7年利率不變,往后每年根據市場情況浮動調整。短期風險而言,浮動利率比固定利率來的低,但長遠角度風險也是較高的。適合中短期投資者或持房年限短的買家。

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