美國(guó)購(gòu)房closing cost 詳解
在購(gòu)房過(guò)程中，很多人可能對(duì)closing cost 和 lock rate不甚了解，Closing cost是個(gè)泛泛的概念，每個(gè)lender/broker都使用不同的項(xiàng)目名稱，收取不同的費(fèi)用。為了嚴(yán)格的拿蘋(píng)果比蘋(píng)果，我們可以把從簽訂購(gòu)房合同到closing date 那天，所有buyer/borrower 掏出口袋的錢分為三大類：
1、Lending fee /lender fee(各種名目的費(fèi)用，HUD和GFE中800開(kāi)頭的項(xiàng)目)
·Origination fee，
·buy down discount fee (point)
·underwriting fee
·application fee
·processing fee
·doc preparing fee
·tax service
·Appraisal fee
·Credit report
·flood certificate,etc
2、 Third Party Fee（HUD和GFE中1100開(kāi)頭的項(xiàng)目）
·Survey
·Title search
·Title insurance
·Escrow agent fee (settlement fee or closing fee)
·Notary fee, etc
3 、Prepaid & Deposit （HUD和GFE中900/1000/1200開(kāi)頭的項(xiàng)目）
·Government recording fee
·預(yù)付的property tax ，
·預(yù)付的 assessment
·預(yù)付的home insurance
·預(yù)付的 mortgage insurance premium（如果downpay<20%）
如果希望和別人比較你的 loan是否合理，那你需要剔除第二和第三部分，因?yàn)槊總€(gè)州 的Title Insurance 是不同的。第三部分中的Home insurance 和 Property tax 也是跟你所購(gòu)買房子的地點(diǎn)（州，郡）和closing date的年月日相關(guān)的。所以不好拿出來(lái)和別人比的。另外不同州的房市風(fēng)險(xiǎn)不一樣，broker/lender給的利率在同一個(gè)時(shí)間給的也不一樣。Bottom line：主要比較第一部分的費(fèi)用。
如果希望你比較不同broker/lender給的loan哪個(gè)合理，你需要合計(jì)第一部分和第二部分來(lái)比較（除非你自己?jiǎn)为?dú)去找 Title Insurance company）
對(duì)于同一個(gè)broker/lender提供的幾個(gè)不同loan的選擇，你只需要比較第一部分，因?yàn)榈诙糠謱?duì)于一個(gè)lender的不同loan option都是一樣的。當(dāng)然前提是downpay是一樣的。如果downpay少于20%房?jī)r(jià)，那么你需要買 Mortgage Insurance
據(jù)說(shuō)一個(gè)broker每個(gè)月通常做8-10筆交易，那你可以估計(jì)出他/她要養(yǎng)家糊口的話，要和公司分成，那么每筆loan需要掙(loan fee)大約1000-2000。所謂的0 cost是不太可能的，只是把費(fèi)用折算成更高的rate了。
當(dāng)你收到一個(gè)GFE時(shí)，注意到，有的把第一部分的費(fèi)用折算到APR里了。有的是把第一和第二部分折算到APR里了。所以簡(jiǎn)單的方法就是在一樣rate的情況下，比第一的第二部分的費(fèi)用。在rate不同的情況下，可以用網(wǎng)絡(luò)上的一些工具不rate折算成一樣的。
注意每個(gè)broker計(jì)算APR的方法不一樣，有的只包括lending fee，有的還包括third party fee，例如title insurance和escort fee。你需要向broker要詳細(xì)的GFE，自己可以算出APR到底包括了什么。
如果你拿到了很低的rate，甚至是par rate，那么收你orginiation fee就是合理的。broker也要養(yǎng)家糊口呀。
如果broker已經(jīng)從bank/lender那里通過(guò)YSP拿到傭金了，再收你很多的orginiation fee，underwriting fee就是overcharge了。
每個(gè)人的credit score不同，income/debt ratio不同，拿到的最好的rate也不同。所以不要簡(jiǎn)單看到別人得到怎么樣的rate，你也似乎肯定能拿的。
最可行的辦法，就是用你自己的資料shopping round，多找?guī)准襜roker/lender，在他們中間選擇。而不是和一個(gè)背景，地點(diǎn)，房?jī)r(jià)和你可能不同的buyer/borrower比較。
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