一篇文章幫你搞懂美國房貸，如何選擇合適的貸款方式
伴隨著美國房產(chǎn)的大熱，越來越多有眼光的華人投資者將眼光瞄向了這個不斷上升的市場。但大部分人在面對有心儀房源時(shí)，其海外賬戶資金不足，不得不借助貸款的方式來實(shí)現(xiàn)達(dá)成自己的目標(biāo)。
面對與國內(nèi)區(qū)別不小的貸款方式和類型，想必不少人都很頭疼吧，比如：
美國買房有哪些不同的房屋貸款類型？
Fixed-rate Mortgage是什么？
Adjustable-rate Mortgages又是什么意思？
Hybrid Loans, Balloon Loans, Interest-only Mortgages分別是什么？
固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款有什么差別？
普通貸款和大額貸款有什么不同？
貸款有哪些手續(xù)費(fèi)？
今天小編將帶領(lǐng)大家深入了解美國的購房貸款類型，幫助大家實(shí)現(xiàn)美國投資夢。
很多中國買家在美國買房會選擇Mortgage。Mortgage是什么？是美國一種貸款買房的支付方式，貸款銀行提供給買家這筆貸款用來填補(bǔ)從房子首付到實(shí)際房價(jià)的金額差距。
Mortgage中文就是我們常提到的“按揭貸款”，是房屋抵押貸款的一種形式。
美國房屋貸款要求買家每月償還債務(wù)。貸款包括Interest和Principal。Interest中文意思指利息，Principal中文也就是本金。
利息是買家使用貸款銀行所借的貨幣資金而必須支付的代價(jià)，對貸款銀行來說，利息是利潤的一種特殊轉(zhuǎn)化形式。本金則是貸款銀行在計(jì)算利息之前的借給買家的原始金額。
如果買家的現(xiàn)金首付（Down Payment）低于房屋購買價(jià)的20%，貸款銀行可以強(qiáng)制要求買家建立一個第三方賬戶（Escrow Account，也稱作Impound Account）。買家需要每個月通過這個第三方托管賬戶支付當(dāng)月的付費(fèi)用，比如房產(chǎn)稅、地稅和各種房屋保險(xiǎn)費(fèi)用。
房屋貸款會被放入賬戶用來支付費(fèi)用。隨著稅率和保險(xiǎn)費(fèi)的波動，這個賬戶里的錢也會減少。貸款人將每年進(jìn)行一次審核，以確保有足夠的資金用于支付費(fèi)用。
了解如何選擇合適的房屋貸款，可以幫助買家在未來幾年成為一個財(cái)務(wù)輕松的房主。同時(shí)買家還需要了解如何在做房屋貸款交易時(shí)為自己爭取最有利的條件，如何避免支付更多的利息費(fèi)用。
如果對房屋貸款沒有一個清晰的認(rèn)知，當(dāng)房屋貸款還清時(shí)，發(fā)現(xiàn)支付給貸款方的利息總數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了買房的本金，這種例子也是屢見不鮮。
舉例說明，假設(shè)買家借了144,000美元房屋貸款，并自己支付36000美元作為首付，購買了18萬美元的理想住房。如果買家這筆144,000美元的房屋貸款，是30年期固定利率房屋貸款，利率為7%，那么買家需要在貸款期限內(nèi)支付高達(dá)200,892美元的利息。這不僅是一筆巨大的利息支出，也比買家原來借的貸款本金金額更大！
所以建議買家不要過度申請貸款，而只尋找最符合自己需要的房屋貸款。那么，什么類型的房屋貸款才是適合自己的呢？現(xiàn)在是時(shí)候開始了解房屋貸款的選擇了。
與其他金融和投資產(chǎn)品一樣，買家可以選擇不同類型的房屋貸款。這些不同類型的房屋貸款之間的差異可大可小，利率也有高有低。
基本房屋貸款類型：固定利率房屋貸款（Fixed-rate Mortgages）&可調(diào)利率房屋貸款（Adjustable-rate Mortgages）
兩種不同的基本房屋貸款類型：Fixed-rate Mortgage，中文：固定利率貸款，簡稱“FRMs”；和Adjustable-rate Mortgage，中文：可調(diào)利率貸款，簡稱“ARMs”。這兩種房屋貸款的主要區(qū)別在于貸款利率是如何確定的。在可調(diào)利率貸款出現(xiàn)之前，只有固定利率貸款存在。
固定利率貸款，顧名思義，指在貸款的利率在貸款期限內(nèi)一直固定不變。一般性固定利率貸款（conventional fixed-rate loans）的利率和規(guī)定的房屋保險(xiǎn)一般較低，一般貸款周期為30年，貸款整個周期內(nèi)的可預(yù)測性強(qiáng)。申請者需要有穩(wěn)定良好的歷史信用記錄，并且首付不低于房價(jià)的5%。固定利率貸款一般適用于準(zhǔn)備長期居住或持有該房產(chǎn)的人。
浮動利率貸款（adjustable rate mortgage, ARM）在整個還款周期中的各個預(yù)定時(shí)間段利率會改變，通常每6到12個月調(diào)整一次，但也可能會頻繁到每個月都發(fā)生變化，貸款整個周期內(nèi)的可預(yù)測性差。一般的浮動利率貸款在開始幾年的利率是固定的并且利率一般比固定利率低，而后利率浮動，但兩個相鄰時(shí)間段的利率浮動有一定上限。
申請者同樣需要有穩(wěn)定良好的歷史信用記錄，并且首付不低于房價(jià)的5%。如果只打算短期居住或持有房產(chǎn)，可以考慮短期利率很低的浮動利率貸款，并可以在利率開始浮動后出售房產(chǎn)，但有房產(chǎn)貶值、利率大幅上浮且無法出售房產(chǎn)而需要承擔(dān)高額利息的風(fēng)險(xiǎn)。
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