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在美國購房租售回報率如何計算

一,現金購買的房產的租金回報率

 

現金購買的房產的租金回報率的計算公式很簡單,說白了就是出租房屋到手的凈收入除以購房的總價。

 

租金回報率 = 每年凈房租收入 / 購房總價 %

 

然后計算每年凈房租收入

 

每年凈房租收入 = 年租金收入 - 持有房屋費用及出租衍生相關支出

案例: 2015年3月在爾灣市(Irvine)買一棟3房3浴Condo, 購買價$63萬,月租金$3000。

 

年租金收入 = 3000 x 12 = $36000 (爾灣Condo的實際例子)

 

持有房屋費用及出租衍生相關支出包括:

 

房地產稅: 購房總價 x 1.55% = $9765

 

社區費: 預計 $250 x 12 = $3000

 

出租傭金: (年租金 x 5%) / 2 = $900 (自行出租就沒有此項支出)

 

出租管理: 年租金 x 5% = $1800 (自行管理就沒有此項支出)

 

持有房屋費用及出租衍生相關支出總計:$15465

 

每年凈收入 = $36000 - $15465 = $20535

 

租金回報率 = $20535 / $630000 = 3.26%。

 

二,貸款購買的房產的租金回報率

 

貸款購買的房產的租金回報率的計算方法要稍微復雜一點,但是原理與第一部分是一樣的。我們假設貸款全部采用每年分期固定還款的方式。

 

租金回報率 = 每年凈收入 / 自付額 %

 

每年凈收入 = 年租金收入 - 持有房屋費用及出租衍生相關支出- 年固定還款額。

 

其中,自付額(頭款)即購房總價扣除銀行貸款的部分。

 

持有房屋費用及出租衍生相關支出我們在第一部分里已經講過,道理也是一樣的。下面我們選取一個案例來進行分析。

 

案例: 2015年3月在灣買一棟3房3浴Condo,購買價$63萬,自付額$30萬,貸款額$33萬(30年分期固定攤還,利率4%,貸款月付約$1,575.47),月租金$3000。

 

年租金收入 = 3000 x 12 = $36000

 

持有房屋費用及出租衍生相關支出包括:

 

房地產稅: 購房總價 x 1.55% = $9765

 

社區費: 預計$250 x 12 = $3000

 

出租傭金: (年租金 x 5%) / 2 = $900 (自行出租就沒有此項支出)

 

出租管理:年租金x 5% = $1800 (自行管理就沒有此項支出)

 

持有房屋費用及出租衍生相關支出總計: $15465

 

年固定還款額 = $1575.47 x12 = $18905.64

 

每年凈收入 = $36000 - $15465 - $18905.64 = $1629.36

 

租金回報率 = $1629.36 / $330000 = 0.49%。

 

其中還有不預期的維修費沒有計算在內。

 

總結: 由于房價上升,租金回報率降低,尤其在貸款的情況下,租金回報率很低,甚至成為負回報,這是現階段投資房產的現實情況。

 

此時投資房產有何意義呢?衡量現在美國的經濟情勢漸入佳境,房產在之后幾年升值潛力可期。現階段看的不只是租金回報率,而是在于未來房價升值的潛力。

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