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在美國的房地產(chǎn)貸款理論和實(shí)踐中，我們很多人都知道FORECLOSURE，即查封，也就是由于貸款人不能按時(shí)支付貸款，銀行最后把抵押物-房子收回，下面就介紹在這一過程中的一個(gè)階段-SHORT SALE，中文可以譯為虧本出售。

一 SHORT SALE 的過程

1)貸款人違約

   一般是貸款人連續(xù)兩個(gè)月沒有支付貸款，這時(shí)候銀行就在法律上有了查封房子的依據(jù)，這時(shí)銀行會(huì)書面通知貸款人銀行可能會(huì)啟動(dòng)查封程序，但是銀行希望與貸款人合作，并幫助貸款人盡量能繼續(xù)支付貸款。

2)正常出售

這時(shí)，貸款人一般會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出售房子，如果能順利售出，那么房子就沒有被查封。

3)SHORT SALE-虧本出售

  如果銷售價(jià)太低，不能順利售出，要銀行參與進(jìn)來，并且銀行要讓步，不僅不能得到所欠的貸款而且還要支付所有的過戶費(fèi)用，這種情況就是SHORT SALE。

   比如：一棟房子的貸款余額是20萬美元，如果我們把所有的過戶費(fèi)用是10%來計(jì)算，那么，如果房子賣了22萬美元，扣除過戶費(fèi)2萬美元，剩下20萬美元，銀行沒有虧錢，這就是正常的銷售。

  但是，如果因?yàn)榉績r(jià)下跌，房子只賣了18萬美元，加上過戶費(fèi)18000美元，這是銀行只能得到162000美元，一共虧損38000美元，這種情況就是SHORT SALE-虧本出售。

二 SHORT SALE 的定義

   SHORT SALE 有時(shí)也叫SHORT PAY，SHORT SALE 可以看成是SHORT THAN MORTGAGE BALANCE SALE的縮寫，在這個(gè)過程中，銀行是虧損的。  

   但要知道，只有是在無追究權(quán)貸款的情況下，才會(huì)發(fā)生SHORT SALE，因?yàn)樵诿绹≌J款是無追究權(quán)貸款，所以SHORT SALE會(huì)存在。在很多國家和地區(qū)，住宅貸款是有追究權(quán)的貸款，就不存在SHORT SALE。

三 SHORT SALE的原因

   以前銀行是很少SHORT SALE的，但次貸危機(jī)之后，由于太多的銀行查封，銀行才愿意考慮SHORT SALE。

SHORT SALE 的原因：

1)查封一棟房子對于銀行來說，虧損要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于SHORT SALE。

2)查封一棟房子比起SHORT SALE容易，簡單的多。

3)SHORT SALE對銀行的信用評級沒有太壞的影響，但是查封數(shù)量對于銀行的信用評級會(huì)有顯著的不良影響，銀行不到萬不得已時(shí)，不愿查封。

4)業(yè)主也愿意SHORT SALE，因?yàn)橐坏┍徊榉猓?-10年才可能有銀行愿意貸款買房，所以，業(yè)主也會(huì)盡全力與買主，銀行合作把SHORT SALE完成。