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高少榮-Ko, Siu Wing

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外國人在美國買賣房屋與本地人有什么不同?

近年來,越來越多的中國人來美國購置房產,每個國家都有不同的政策規定,不少國家對于外國人買房都有各種不同的限制條件。那么,外國人在美國買賣房屋與本地人有什么不同呢?

外國人:非美國居民的外籍人士。

本地人:指有美國綠卡或美國籍的人。

購房資格

從購房資格方面來講,美國并不限制外國人在美國買房,且無套數限制。美國聯邦政府從來沒有禁止外國人在美國購置房地產,任何外國人都可以在美國買房子。美國是一個移民國家,是歡迎外國人在美國投資或購置房產的,在買房方面幾乎沒有任何的限制。

房屋類型

從房屋類型來說,無論是商業樓宇、土地還是住宅,都是開放的市場,但在紐約,有一種房屋類型,對國外投資人限制較多,就是合作公寓(coop),由于審查嚴苛,一般外國人不會購買。

房屋貸款資格

外國人在美購房條件比美國人苛刻。一般來講,貸款機構要求海外買家繳納的首付為房價的40-50%,大大高于美國人的20%,而且余額的貸款利率也會相對較高。如今美國購房貸款利率在4-5%,但是海外買家通常以投資為目的,并且他們沒有足夠的信用和收入來源證明,所以他們能夠拿到的利率會在5-6%甚至更高。

另外海外買家想要獲得貸款,一般需要提供銀行認可的資金證明(比如一些銀行要求客戶提供36個月的月供儲備金),用以證明有足夠能力歸還每月的貸款金額。由于每一個銀行的貸款利率不同,同時對申請人的條件要求也不同。比如,一些銀行只貸給外國人三年到七年,但也有銀行能夠貸款到三十年。而有的銀行利率較高,但手續簡單要求低。有的銀行利率低,但是要求條件多不是每個人都能符合。所以,在申請外國人貸款之前應該選擇適合自己對自己銀行來做,或者委托一個有經驗的貸款經紀。

出售房產

聯邦政府對外國人在美國買房買地雖然沒有限制,但是對他們出售房地產則有專門規定。根據1980年外籍人士房地產投資法(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA),外國人出售美國房產與本地人一樣,同樣需要繳納“資本利得稅”。美國人自己出售房產時,獲利的部分是要納稅的,盡管有一定的免稅額度,稅率可能高達25%,外國人在美國購置房地產之后出售獲利的部分也要納稅。

具體操作辦法:外國人在出售房地產的時候,買方必須將賣主所得的總額預先扣留10%,并且填寫8288和8288A兩份表格,在成交后的20天內與預扣款項一并上交國稅局。

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