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美國房貸分析，如何挑選適合的貸款種類？哪些因素會(huì)影響貸款審批和利率？

美國貸款利率屢創(chuàng)新低，許多想要買房或投資的小伙伴也蠢蠢欲動(dòng)。那么我們首先要了解的是房屋貸款有哪些種類？如何選擇最合適你的貸款，以及怎樣才能獲得最佳的貸款利率。

貸款利率怎么選？

房屋貸款類型基本上分為兩種，固定利率抵押貸款（Fixed-Rate Mortgage）和可調(diào)利率抵押貸款（Adjustable-Rate Mortgage）。

固定利率貸款期限一般分15年和30年。15年的貸款利率相對(duì)會(huì)低一些，但對(duì)于貸款人的收入要求偏高，貸款審批也會(huì)更嚴(yán)格，因?yàn)?5年分期每個(gè)月的還貸數(shù)額會(huì)比30年的要高。如果是30年，你的貸款利率相對(duì)就會(huì)高一些。

第二種稱為可調(diào)利率貸款（Adjustable-Rate Mortgage）簡(jiǎn)稱為ARM。ARM一般來講有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM。

5/1 ARM中的5就是五年固定不變，后面的1就是之后每年調(diào)整。相同的7/1、10/1意思就是七年或十年的利率固定不變，之后每一年的利率固定調(diào)整。調(diào)整間隔往往事先設(shè)定，有可能為6個(gè)月、1年、5年、7年等等。后面每一年的利率調(diào)整取決于當(dāng)年市場(chǎng)利率的總體變化。

什么情況建議考慮可調(diào)利率？

01

當(dāng)下利率偏高的時(shí)候

申請(qǐng)貸款時(shí)，若利率處于偏近歷史高點(diǎn)的時(shí)候建議選擇可調(diào)利率，又或者買家想短期持有房屋。例如僅打算持有房屋少于五年，或打算很快出售，那就選擇可調(diào)利率，因?yàn)槔收{(diào)整前房子就被售賣掉了。

02

計(jì)劃幾年內(nèi)重新貸款（Refinance） 

Refinance相當(dāng)于重新修改一次自己的貸款方案、利率、月供、還款年限等，可視為“二次修改”。既然五年之內(nèi)肯定要做Refinance，就可以選擇可調(diào)利率，因?yàn)橘J款利率相對(duì)較低。

什么情況建議考慮固定利率？

當(dāng)下利率低的時(shí)候。比如說現(xiàn)在這種情況下，利率一直是接近歷史低點(diǎn)，其次若打算長(zhǎng)期持有房屋，且不計(jì)劃重新貸款，就可以選擇固定利率，因?yàn)楦€(wěn)定。

哪些因素會(huì)影響貸款審批和利率？

01

貸款人的信用分?jǐn)?shù)

如果不是低收入者，大部分的住房貸款Conventional loan，信用分?jǐn)?shù)需要至少640分以上。信用分?jǐn)?shù)也直接影響你的貸款利率。通常來講信用分?jǐn)?shù)在700分以上，就能獲得比較優(yōu)惠的利率。如果信用分?jǐn)?shù)在760分以上，則有機(jī)會(huì)獲得最優(yōu)惠的利率。

02

貸款人的工作經(jīng)歷

申請(qǐng)貸款的半年內(nèi)，盡量不要辭職或是頻繁更換公司。因?yàn)樯暾?qǐng)時(shí)需要提供近兩年的報(bào)稅單，兩年W2收入表格以及最近一個(gè)月的工資單。對(duì)于自雇形式（self-employed）的貸款人，貸款公司需要最近兩個(gè)月的公司銀行賬單和會(huì)計(jì)師提供的年初至今的公司損益表（Year to Date Profit and Loss Statement）來計(jì)算生意收益。

03

負(fù)債收入比（Debt-to-Income Ratio）

負(fù)債收入比是衡量貸款人能貸多少錢的指標(biāo)，也是貸款公司放款的安全指標(biāo)。負(fù)債收入比指的是貸款人每月收入和債務(wù)（信用卡，車貸，學(xué)生貸款，其他債務(wù)等等）的一個(gè)比例。如果你的債務(wù)占比越高，貸款公司風(fēng)險(xiǎn)越大，當(dāng)你的債務(wù)占比超過45%的時(shí)候，貸款很有可能會(huì)被拒絕。通常情況下你每月的負(fù)債支出不能超過收入的50%，需要注意的是房屋地稅，物業(yè)費(fèi)也會(huì)歸入負(fù)債總額中。

04

貸款額度和房屋的價(jià)值比

對(duì)于普通的住房貸款，需要15%-20%的首付，低于20%的時(shí)候需要強(qiáng)制購買住房貸款保險(xiǎn)（Private Mortgage Insurance）。這個(gè)保險(xiǎn)需要按月繳納，一直交到你的還款部分加上當(dāng)初的首付合計(jì)在一起達(dá)到了20%，就可以向銀行申請(qǐng)取消這個(gè)保險(xiǎn)。如果還款達(dá)到22%，保險(xiǎn)就會(huì)自動(dòng)被取消。

如果您考慮申請(qǐng)貸款購房，建議您與至少3-4位貸款broker和銀行進(jìn)行溝通，了解并做產(chǎn)品對(duì)比，從而找到最適合自己的貸款項(xiàng)目。