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我們經(jīng)常在廣告上看到很吸引人的房貸利率，但不一定申請得到。因為只有一部分借款人真正符合最低借款利率的條件，絕大多數(shù)獲得的是較高的貸款利率。

人們獲得貸款利率的因素有以下幾點：

一、信用分數(shù)：750分以上為最好。

二、貸款年數(shù)：常見的有30年、15年及5年。通常貸款年數(shù)越低，利率越好。

三、利率是固定/浮動：通常浮動利率好過固定利率。

四、是否屬于大額貸款。

五、自住、投資還是商用：自住利率好過投資或商用房。

六、新買房還是重新貸款：新買房利率好過重新貸款。

七、獨立房屋或共有公寓：獨立房屋通常好過共有公寓。

八、頭期款比例：頭期款多好過頭期款少。

九、買點數(shù)：買點數(shù)能降低利率。

從上述因素中，清晰的看到影響貸款利率走向的原因。

每個貸款的因素不同，其中經(jīng)濟環(huán)境是影響利率的主要因素。

財政部十年債券利率是最重要的指標，這個指標決定貸款利率是升是降。大多數(shù)的貸款雖然是30年，但是平均的貸款則在10年就會重新貸款，因此十年債券利率是衡量利率變化的領頭羊，而且債券受到美國政府的全力支持，使它成為其他債券的標桿。

因此，預測貸款利率走向的最好方法是看十年債券利率。人們可以在報紙上或者金融網(wǎng)站上看到這個債券利率。房貸利率是跟著債券利率走。如果要看30年的固定房貸利率的走向，通常要在十年房貸利率上加上1.70%。假如現(xiàn)在的十年貸款利率是2.13%，那么30年的房貸利率就是3.83%。當然，這個幅度也會隨時改變，但仍然是觀察貸款利率的主要方法。

當經(jīng)濟被認為將要好轉時，投資者都會搶購股票，迫使債券價格下跌，房屋貸款利率下跌。當十年債券利率上升，房屋貸款利率就會上升；十年債券利率下降，房屋貸款利率也會下降。

房屋貸款利率跟著股票市場行走。一般來說，壞的經(jīng)濟消息會讓房屋貸款利率下降，好的經(jīng)濟消息會推高房屋貸款利率。