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歷史與趨勢解讀:美國房產(chǎn)發(fā)展史

美國房地產(chǎn)發(fā)展歷史的三階段

階段一:殖民地時期到19世紀(jì)末,這是美國房地產(chǎn)的起始階段;

階段二:19世紀(jì)后期到第二次世界大戰(zhàn),這是美國房地產(chǎn)的發(fā)展階段;

階段三:二戰(zhàn)結(jié)束至今,此階段是美國房地產(chǎn)的成熟階段。

二戰(zhàn)后美國房地產(chǎn)的三次泡沫

20世紀(jì)20年代-第一次房產(chǎn)泡沫

在房價經(jīng)歷3年內(nèi)5倍上漲后,美國房地產(chǎn)泡沫于1926年破裂,隨后出現(xiàn)了以1929年美股崩盤為首要標(biāo)志的“大蕭條”。

20世紀(jì)80年代-房地產(chǎn)泡沫與儲蓄貸款協(xié)會危機(jī)

80年代初,美國住房需求增大。美國政府開始使用金融手段鼓勵居民購房,房產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。20世紀(jì)80年代末,美國房地產(chǎn)泡沫破裂,引發(fā)儲蓄貸款(S&L)協(xié)會危機(jī)。

21世紀(jì)初-房地產(chǎn)泡沫與次貸危機(jī)

2001年起,美聯(lián)儲不斷下調(diào)聯(lián)邦基金利率,聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從1%上調(diào)至2006年的5.25%,浮動的房貸利率隨之走高,還貸壓力提升。2006年后,房地產(chǎn)價格指數(shù)開始大幅下跌,基準(zhǔn)利率的上升刺破了美國房地產(chǎn)市場泡沫。

美國房市現(xiàn)狀分析

2020年

2020年,疫情的爆發(fā)使美國許多公司員工不得不居家辦公,帶動美國居民住房需求上升。

特別是一些人流密集度低的區(qū)域住房的需求不斷上升,帶動美國房市熱潮。Wind數(shù)據(jù)顯示,全美住宅建筑商協(xié)會(NAHB)/富國銀行住房市場指數(shù)自2020年5月美國經(jīng)濟(jì)重啟以來不斷攀升,2020年12月份美國住房市場指數(shù)為86,超過經(jīng)濟(jì)危機(jī)前2005年的歷史高點(diǎn)。待售庫存接近歷史低點(diǎn),但這并不意味著銷量不足——低庫存恰好是買家需求旺盛的證明。

2021年 

2021年1月,成屋庫存創(chuàng)下有記錄以來的歷史最低值,僅有103萬套,此后隨著供給緩慢提升,庫存有所增加,但庫存仍處歷史低位。整體上,供應(yīng)問題雖有緩解,成屋庫存仍然緊張。

美國房屋價格正在以15年來最快的速度上漲,這反映出買家都在爭奪全美有限的房屋供應(yīng)。6月份美國的新屋銷售中位價為36.18萬美元,同比增長6,成屋銷售中位價為36.33萬美元,同比增長23.4%。

Evercore ISI房地產(chǎn)分析師預(yù)測,美國房市在未來10年都將持續(xù)火爆。

2022年美國房產(chǎn)趨勢預(yù)測

房價將穩(wěn)步增長

由于稀缺性、實(shí)用性和需求上升,住房市場將在 2021年末以高于平均水平的速度升值,并在2022年保持這種積極態(tài)勢。

稀缺性,即短缺680萬套住房。實(shí)用性,即疫情催生的遠(yuǎn)程居家辦公的流行。需求上升,即千禧一代是美國人口最大的一代,處于購房黃金期,加之房屋庫存的短缺將長期延續(xù),房屋需求將持續(xù)旺盛。

租賃市場將持續(xù)增長

美國正在轉(zhuǎn)向租房為主的市場,這種趨勢將持續(xù)到2022年。房價快速上漲,以至于能夠負(fù)擔(dān)得起購房的人的比例已經(jīng)下降,并可能繼續(xù)下降,因此出租物業(yè)將成為滿足住房需求的主要方式。目前,美國還沒有建設(shè)足夠的房屋市場供給來跟上租住需求。

購房偏好轉(zhuǎn)向西南沿海新興城市

隨著美國入境限制的逐步放寬,紐約、加州的房產(chǎn)市場吸引力減弱,轉(zhuǎn)向佛羅里達(dá)、德克薩斯、新澤西等州的投資者和買家迅速增長。

尤其在今年11月,佛羅里達(dá)房市空前火熱,成為海外房產(chǎn)投資熱點(diǎn)地區(qū)。高盛、華爾街、埃利奧特紛紛進(jìn)駐佛羅里達(dá)。購房偏好開始從大都市向新興城市轉(zhuǎn)移。

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