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帶你了解美國房產(chǎn)投資中的【Refinance】

提到很多房產(chǎn)投資者在用的PHRESE投資法——Purchase(買入),Hold(持有), Refinance(再融資) and Sell(賣出),最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)在于Refinance,那么 Refinance 怎么理解,如何操作?

Refinance是指用現(xiàn)在的房價和收入,重新做一遍房貸,把已有的房貸用新的房貸替換掉。要想持續(xù)Refinance(一般每5-6年一次),光是房價漲了是不能Refinance的,借款人必須保持良好收入水平。

以美國為例,為獲得更低的利率或更優(yōu)惠的貸款條件而申請 Refinance 時,實際上是拿出一筆新的貸款,用這筆錢來償還現(xiàn)有的住房貸款。

稅收減免通常指支付的貸款利息

通常,房貸利息可用于抵免稅。需要滿足的條件是,房子是主要住所,或者是不用來出租的第二套房子??梢杂糜诘侄惖馁J款利息上限為$750,000。

對于申請 cash-out refinance (提現(xiàn)再融資)的房主,提現(xiàn)的資金需用于房屋翻新才可以將利息用于抵稅。

符合條件的翻新工程包括:在院子里搭建一些建筑的延伸、能源效率改進(jìn)、更換新的 HVAC 系統(tǒng)、更換屋頂?shù)?。但是,房屋的日常保修和保養(yǎng)不屬于房屋翻新。另外,如果將資金用于合并債務(wù)、旅游、結(jié)婚等,涉及的貸款利息也不能抵稅。

房貸點數(shù)可以抵稅

家住美國

房貸點數(shù)買來可以用來降低房貸利率,如果在 Refinance 的時候買了房貸點數(shù),它作為 Refinance 的一部分支付費用,是可以申報稅收減免的,但會是逐年部分減免。比如 Refinance 是15年貸款期,就會是分成15年減免。

結(jié)算費用不能享受稅收減免

當(dāng)簽署了所有的文檔,正式 Refinance 的時候,就進(jìn)入了“結(jié)算或關(guān)閉”的房貸再融資的動作。結(jié)算時可能會收取一些費用,稱為“結(jié)算成本”,加起來可能多達(dá)數(shù)百或數(shù)千美元,具體包括:鑒定費用,律師費用,檢查成本,法律及錄音費用,都是不能享受稅收減免的費用。

Refinance 房產(chǎn)出租可抵稅

如果申請 Refinance 的房產(chǎn)是用來出租,那么收來的租金即為應(yīng)稅收入,必須在納稅申報表上申報。

但對于 Refinance 的人而言,出租的房產(chǎn),不僅可以扣除租賃房產(chǎn) Refinance 的利息和積分,還可以扣除所有的結(jié)算成本和費用。

今年開始美國房貸利率的下降對潛在買房者和已經(jīng)貸款買房的人來說都是好消息,已經(jīng)貸款買房者可以嘗試做 refinance,不過注意一定要貨比三家。

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