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美國(guó)買(mǎi)房貸款如何避免浮動(dòng)利率陷阱

在美國(guó)買(mǎi)房,如無(wú)法取得固定利率房貸,購(gòu)房者就會(huì)轉(zhuǎn)向申請(qǐng)浮動(dòng)利率房貸(Adjustable Rate Mortgage)。問(wèn)題就來(lái)了,你若不仔細(xì)閱讀貸款合約,低利率可能變成高利率,而且提早還款的罰金還不少,后果將始料未及。

簽約前,首先要確定合約規(guī)定的上限(CAPS)標(biāo)準(zhǔn),通常分為利率與付款上限(Rate & Payment Caps),前者限制利率在特定期間上漲的頂點(diǎn),后者則保證貸款人每月付款的最高金額。

利率上限,一般多為每年增加不超過(guò)一點(diǎn)(1%),最高不超過(guò)五點(diǎn)(5%)。但有些放款機(jī)構(gòu)在合約中會(huì)保留在一年內(nèi)貸款利率上漲超過(guò)一點(diǎn)時(shí),將超過(guò)一點(diǎn)的部分轉(zhuǎn)移至次年的權(quán)利。因此,即使次年貸款利率下跌,貸款人的房貸利率仍然上漲。最高五點(diǎn)的條文,有時(shí)單獨(dú)存在,而不與每年增加一點(diǎn)的上限規(guī)定并列;放款機(jī)構(gòu)因而可隨時(shí)將房貸利率加上五點(diǎn)。

付款上限乍聽(tīng)相當(dāng)吸引人,放款機(jī)構(gòu)人員可能告訴消費(fèi)者,在任何情形下,每月最多只付1800元房貸,但當(dāng)利率上升時(shí),放款機(jī)構(gòu)會(huì)掏腰包貼補(bǔ)嗎?專(zhuān)家說(shuō):「沒(méi)這么好的事!此時(shí)1800元全付利息不減本金,如果還不夠付利息,虧欠的部分就加在貸款總額上。有些放款機(jī)構(gòu)會(huì)讓消費(fèi)者延長(zhǎng)貸款期限,當(dāng)然,這也意味著消費(fèi)者要付更多利息;有些則要求分期付款到期后再補(bǔ)足虧欠部分。」

獲得低于行情的貸款利率不等于撿到便宜。一般放款機(jī)構(gòu)的利率若為4%,有的機(jī)構(gòu)則以2.5%為噱頭,此時(shí)消費(fèi)者就要小心了。通常超低利率會(huì)保持一至兩年,之后會(huì)與市場(chǎng)行情平行甚至更高,以彌補(bǔ)低利率時(shí)放款機(jī)構(gòu)的虧損。總之,羊毛出在羊身上,其中1.5%的差額,也可能早已并入貸款總額,或全算利息而不減少本金,消費(fèi)者會(huì)發(fā)現(xiàn),付清貸款的年限必須延長(zhǎng)。

低于行情的貸款利率,當(dāng)然能使更多消費(fèi)者符合貸款資格,也使當(dāng)事人誤以為自己能力足夠負(fù)擔(dān)房貸,但是,一旦貸款利率跟上甚至超過(guò)行情,而收入?yún)s未相對(duì)增加,每月支付房貸就成為沉重負(fù)擔(dān)。

房貸專(zhuān)家也提醒消費(fèi)者,浮動(dòng)利率房貸往往有提早付清房貸會(huì)遭重罰的規(guī)定,第一年就提早還款,罰金可能高達(dá)4%,第二年罰金降為3%,第三年再降至2%,第四年再降至1%,換句話(huà)說(shuō),這類(lèi)浮動(dòng)利率房貸第五年才能還清,若提早還清,2.5%的利率變成6.5%丶5.5%丶4.5%,反而不劃算了。

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