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全美最炙手可熱的房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)兩極分化, 郊區(qū)舊公寓議價空間大

分享是一種快樂2025-07-01 最后一次修改8811

全美最炙手可熱的房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)兩極分化——當(dāng)舊金山市中心豪宅區(qū)重現(xiàn)買家競價場景時,硅谷周邊通勤城鎮(zhèn)的老舊公寓卻陷入滯銷困境。


在Nob Hill和Union Square等傳統(tǒng)高端社區(qū),獨立屋均價悄然突破300萬美元大關(guān)。房產(chǎn)顧問林盡波觀察到,過去三個月這些區(qū)域掛牌房源中,超過四成最終成交價高于要價。“科技公司回遷計劃讓市中心安全指數(shù)大幅提升,加上生成式AI企業(yè)扎堆入駐,25-35歲工程師正取代投機客成為購房主力。”他透露,某棟位于金融區(qū)的翻新公寓樓,開盤首日即收到12份全款報價。  

Zillow數(shù)據(jù)顯示,舊金山都會區(qū)核心地段房價較疫情前上漲23%,但郊區(qū)情況截然相反。圣塔克拉拉縣房價雖從去年峰值172萬美元回落至169萬美元,但掛牌量激增37%,議價空間平均達5.8%。在圣何塞郊區(qū),一套掛牌65萬美元的聯(lián)排別墅,三個月內(nèi)經(jīng)歷四次降價仍未售出,這種情況在兩年前難以想象。  

美聯(lián)儲持續(xù)維持6%以上的房貸利率,成為改變游戲規(guī)則的關(guān)鍵變量。按揭計算器顯示,購買150萬美元房產(chǎn),當(dāng)前月供較2021年低利率時期高出42%。這直接導(dǎo)致中端市場流動性凍結(jié):東灣地區(qū)50-80萬美元區(qū)間房源,平均成交周期延長至72天,較去年翻倍。 

“現(xiàn)在每周至少接到三個賣家咨詢調(diào)價策略,”從業(yè)20年的硅谷資深經(jīng)紀(jì)人陳女士表示,“去年同一時期,我們忙著拒絕不包含‘免驗房條款’的報價。”她指出,部分賣家開始主動承擔(dān)部分過戶費用,這種讓利行為在加息前極為罕見。  

面對分化市場,林盡波給出戰(zhàn)術(shù)指南:“核心地段要盯緊市政改造規(guī)劃,比如正在推進的Transbay交通樞紐擴建工程周邊,這類區(qū)域抗跌性最強;郊區(qū)則要善用買方市場優(yōu)勢,重點關(guān)注房齡20年以上物業(yè),往往能砍價8%-12%。”  

多位分析師預(yù)測,若美聯(lián)儲年末啟動降息周期,將觸發(fā)被壓抑的改善型需求釋放。但林盡波提醒:“即便利率回落,灣區(qū)房價也不可能重現(xiàn)年漲30%的瘋狂,市場正在建立新平衡。”對于持幣觀望的華人買家,他建議重點關(guān)注混合辦公政策企業(yè)的選址動態(tài),“跟著科技巨頭總部選址買房,比單純看漲跌曲線更可靠”。

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