房產(chǎn)知識：美國房產(chǎn)稅征收方式
美國的遺產(chǎn)稅與贈與稅金額不少，如果打算在美國買房，并有將房子留給孩子的想法，信托是最好的方式，既有權(quán)益保障，同時(shí)以信托方式過戶給孩子，還可以大幅減少遺產(chǎn)稅和贈與稅。除此之外，最省稅的方法就是寫孩子的名字，但未成年人沒有簽字權(quán)，必須代為辦理。如果寫了父母兩人的名字，那么繼承要比贈與少繳稅。
買房時(shí)寫了誰的名？
父母在美國買房，通常有三種做法：
1. 只寫孩子的名字
直接寫孩子名，就不牽涉遺產(chǎn)稅和贈與稅的問題，自然最省稅。但在美國，18歲以下的未成年人無權(quán)簽署任何法律文書，只能由父母或監(jiān)護(hù)人代為辦理，手續(xù)十分麻煩，通常需要通過美國專業(yè)律師操作。
2. 只寫父母的名字
只寫父母的名字，打算贈與孩子或過世后再繼承給孩子。這種方式相對常見，但繼承要比贈與繳稅更少，原因我們在后文會詳述。在這里舉例說明一下繼承，比如現(xiàn)在以父母名義買了100萬美元的房子，三十年后去世時(shí)由孩子繼承。當(dāng)孩子想要賣房時(shí)，要繳的資本利得稅需要以去世那天的房屋價(jià)值作為基數(shù)。假設(shè)去世那天的房子價(jià)值150萬美元，后又以150萬美元的價(jià)格賣掉房子，那收益為零，不需要繳任何稅。
3. 同時(shí)寫父母和孩子的名字
這種稱為聯(lián)合持有物業(yè)，父母去世后，孩子繼承房產(chǎn)的權(quán)利要高于其他任何親屬或債權(quán)人。
比如買的是100萬美元的房子，房契上有孩子的名字，在美國就被認(rèn)為是贈予孩子一半產(chǎn)權(quán)，孩子的計(jì)稅基數(shù)為100萬的一半，即50萬。三十年后父母去世，屬于父母的一半由孩子繼承，假設(shè)當(dāng)時(shí)房屋價(jià)值變成150萬，那繼承這部分的計(jì)稅基數(shù)為父母去世當(dāng)天房屋價(jià)值的一半，即75萬。再加上原先孩子受贈一半的計(jì)稅基數(shù)50萬，總計(jì)稅基數(shù)為125萬。如果這時(shí)以150萬的價(jià)格賣房。資本所得是150萬-125萬= 25萬，需要為這25萬繳稅。所以，可以發(fā)現(xiàn)，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)是增加了孩子的納稅負(fù)擔(dān)。
此外，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)方式還有一些風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)擔(dān)：
*如果未來某天急需用錢需要賣房，而孩子不同意的話，父母沒有任何辦法；
* 如果孩子先去世，那么就變成孩子的合法繼承人與父母共同持有房產(chǎn)，這個(gè)合法繼承人不見得是父母希望的人選；
* 如果孩子先去世，孩子的債權(quán)人就由父母來處理；
* 如果孩子申請破產(chǎn)，盡管父母擁有一半產(chǎn)權(quán)，房子仍可能被強(qiáng)制賣出；
* 如果房價(jià)超過2.6萬美元，父母需申報(bào)聯(lián)邦贈與稅。
所以，這是最不推薦的一種方式。
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