美國有房產證嗎？為何要有Title Insurance？
在美國買車后，買主一般會得到官方簽發的Title，這就相當于一份所有權證。該所有權證Title將隨車的轉讓、變賣、贈與等一同進行，伴隨車“終生”。但在美國買房后，在所有交割文件中, 卻找不到Title文件。也就是說，沒有一份文件來證明業主真正的“擁有”這個物業。這是為什么呢？這與美國房地產市場長期的私有制度有關。美國土地交易的歷史遠遠早于現代規范交易制度的建立。要證明一塊土地的所有權，需要證據而不是證明。
理論上必須追溯該土地交易的所有歷史記錄，否者，在法律上就會有漏洞。比如有一塊土地，當前的業主Owner-0要賣該土地給Owner+1，如果Owner+1要取得土地的Title所有權證書，理論上，Owner-0應該出具文件，證明(1)他是合法從Owner-1 處獲得該土地的(繼承、被贈與、購買)；(2)還要證明他在持有過程中，沒有欠稅、沒有抵押他人、沒有轉讓或贈與他人、沒有法律上的糾紛。要證明，Owner-0必須出具Owner-1轉交給他的證明Owner-1合法擁有和合法持有的所有文件。
如果這塊土地在過去400年中交易了100次，這些文件中應該包括過去的所有Owner：Owner-1、Owner-2、Owner-3 ......的交易的文件。這是做不到的。當今的房地產交易時，律師要提請Title服務公司做Title Search，查看該物業的交易記錄。但是，往往只能回顧50年，更早的交易記錄多半沒有官方保存。民間保存的記錄或許不全、不準確、不易獲得。即便是官方的交易記錄，也難以保證其準確性。因此，當一個物業被交易時，業主很難提供無可辯駁的證據來證明自己當今擁有的物業在該物業的歷史上一直是合法擁有、合法交易的。
換句話說，當前的業主不能100%保證，當這個物業交割后，某天，有一個人向法院提起訴訟，用文件證明稱他的爺爺在50年前將該物業的20%的權益贈與他的爸爸，而他爸爸的哥哥在未取得他爸爸同意下，將該物業轉賣給了以前倒數的第3個業主。而當前的業主又是無辜的。在這種情況下，怎樣的制度安排才能保證交易雙方的權益和信心呢？
既然完全證明合法擁有的Title不可行，律師們發明了一種叫Deed的文件。Deed本身是一種單邊保證契約。當物業交易時，賣方Seller簽署這樣一份文件，將他在該物業上的所有權益轉讓給Buyer，并作出適當的保證。Deed的類別有四種，通常在房地產交易時使用最多的是General Deed和Specific Deed 兩種。General Deed是最好的一種。
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他不僅保證該Owner在持有該物業期間中是合法持有，所有債權、債務以及權益是清晰的，而且承諾， 如果將來該物業由于產權糾紛而發生訴訟，無論該糾紛所涉及到該物業歷史上的任何時段，Seller承擔一切費用和損失。Specific Deed只是承諾承擔有限的責任，如果該糾紛涉及到該物業的歷史時段不是在Seller持有該物業期間，Seller不承擔。而我們當今大多數的二手房交易，其 Deed是Specific Deed。
其實，Deed上承諾的擔責部分是沒有保證的。房地產交易后，Buyer要找到Seller并成功訴訟很難。怎么辦呢？這時候，Title Insurance出場了。Title Insurance是一次性支付，在Buyer持有期間一直有效。有了Title Insurance房地產交易就輕松多了，Buyer不需要擔心Seller是否合法購得和持有該物業，也不需要驗證Seller是否是真正的合法持有人。
Buyer買Title Insurance時，Title Insurance公司會做盡職調查。即使不測發生訴訟，Title Insurance公司會賠償Buyer的一切損失。有一個真實的故事，有一塊閑置土地，其Owner A長期在國外，少有照料。有一個與A同名的人，冒充A和Buyer 簽訂了購買合同，Buyer合法取得Deed 和Title Insurance。A發現后提起訴訟，雖然冒名者早已不知去向，A仍然重新獲得該物業的產權，Buyer則從Title Insurance公司獲得足以令Buyer滿意的賠償。
當前市場上Title Insurance公司很多，價格差異很大。如果過戶的律師是Buyer雇傭的，應該可以取得較好的價格。大家可以Google一下收費就比較清楚自己付的Title Insurance費用多了還是賺了。
