美國房價(jià)大幅攀升 負(fù)面影響漸次顯現(xiàn)
近期美國房價(jià)大幅攀升，一些地區(qū)房價(jià)屢創(chuàng)新高。分析人士認(rèn)為，美國本輪房價(jià)上漲的主要原因是供不應(yīng)求，房價(jià)飆升帶來的住房可負(fù)擔(dān)性下降、貧富分化加劇等負(fù)面影響正漸次顯現(xiàn)。
據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)最新統(tǒng)計(jì)，4月美國成屋銷售中間價(jià)同比大漲19.1%。其監(jiān)測(cè)的美國183個(gè)大都市中，99%的地區(qū)房價(jià)在今年一季度出現(xiàn)上漲，其中89%的地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)兩位數(shù)躍升。
此外，衡量美國房地產(chǎn)市場價(jià)格水平的重要指標(biāo)標(biāo)普/凱斯席勒房價(jià)指數(shù)3月同比上漲13.2%，較2月的12%進(jìn)一步加速，創(chuàng)下2005年12月以來最大漲幅。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)超低利率與政府高額新冠疫情補(bǔ)貼、保持社交距離等疫情防控措施以及購房適齡人群增加等因素抬升購房需求，而同時(shí)房屋庫存下滑、新房開工營建不足，由此導(dǎo)致的供應(yīng)缺口是近期美國房價(jià)飆升的主要推手。
去年以來，美聯(lián)儲(chǔ)超寬松貨幣政策帶來大量流動(dòng)性，美國抵押貸款利率一直保持在較低水平。美國南卡羅來納大學(xué)市場營銷系副教授楊曉京認(rèn)為，低利率使得可以承擔(dān)購房貸款成本的消費(fèi)者人數(shù)增多，與此同時(shí)，消費(fèi)者可以負(fù)擔(dān)總價(jià)更高的房屋，從而助推房價(jià)上漲。
美國政府高額補(bǔ)貼進(jìn)一步“點(diǎn)燃”民眾購房熱情。新冠疫情暴發(fā)后，美國政府出臺(tái)一系列大規(guī)模經(jīng)濟(jì)紓困措施，其中失業(yè)救濟(jì)金、家庭紓困金等的發(fā)放顯著提高美國居民個(gè)人收入，提振了包括購房在內(nèi)的家庭支出。
此外，疫情暴發(fā)以來，保持社交距離等防疫措施導(dǎo)致人口密度較低地區(qū)的房產(chǎn)需求上升。同時(shí)，居家遠(yuǎn)程辦公大范圍普及，人們對(duì)改善住房條件的需求增加，帶動(dòng)購房需求上升。
從供給端來看，美國房屋庫存下滑、住房供應(yīng)緊張支撐房價(jià)走高。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，美國房屋庫存量同比下降超20%，難以滿足日益高漲的購房需求。同時(shí)，部分購房者出現(xiàn)“囤積居奇”等投機(jī)行為，富裕購房者搶購多處房產(chǎn)。
在新房開工、營建方面，由于勞務(wù)稀缺且昂貴、復(fù)工進(jìn)程緩慢以及全球木材等建筑材料普遍漲價(jià)，美國新房建筑成本飆升，迫使房地產(chǎn)開發(fā)商縮小工程規(guī)模，減少新房建設(shè)。
美國房價(jià)上漲帶來的負(fù)面影響正逐步顯現(xiàn)。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)表示，隨著住房成本不斷上漲，許多家庭購房壓力加劇，特別是首次置業(yè)者受到較大影響。有數(shù)據(jù)顯示，全美約60%的家庭已無法支付一套位于當(dāng)前房價(jià)中位數(shù)的新房價(jià)格。
楊曉京認(rèn)為，美國房價(jià)上漲導(dǎo)致貧富分化進(jìn)一步加劇。低收入人群越來越負(fù)擔(dān)不起日益昂貴的房價(jià)，同時(shí)房屋租金也“水漲船高”，增加其日常開銷，短期內(nèi)將有更多人依賴政府補(bǔ)助。而另一方面，高收入人群能享受更多房產(chǎn)增值帶來的紅利。
諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅伯特?席勒表示，美國房地產(chǎn)市場可能正在形成泡沫。
對(duì)于美國房價(jià)未來走勢(shì)，美國銀行在一份研究報(bào)告中表示，美國住房市場供需嚴(yán)重失衡，逐漸正常化將是漫長過程，預(yù)計(jì)高房價(jià)會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，未來美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策如何演進(jìn)將成為影響美國房地產(chǎn)市場走勢(shì)的一個(gè)重要變量。
美國勞工部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，5月美國消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)同比上漲5%，創(chuàng)2008年8月以來最大同比增幅，顯示美國通脹壓力繼續(xù)上升。
楊曉京指出，隨著通脹加劇，美聯(lián)儲(chǔ)超寬松貨幣政策或?qū)o法長期延續(xù)，一旦貨幣政策收緊、利率升高，美國房地產(chǎn)市場或?qū)⒀杆俳禍亍?/p>
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