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美國買房,到底要不要加上孩子名字?

華人熱衷于買房,“有房才有家”思想根深蒂固,不少朋友認(rèn)為在美國擁有一套自己的房子才能有歸屬感和安全感;此外,近幾年在美國買房價(jià)瘋長,許多人也將買房作為一種投資方式。

最近買房的朋友特別多,許多父母在購房時(shí)都會糾結(jié):到底要不要在房契上加上孩子的名字呢?

不少朋友認(rèn)為自己的錢將來都是要留給孩子的,在房契上加上孩子的名字,不僅可以盡早為孩子積累財(cái)富,還能避開遺產(chǎn)稅和遺囑認(rèn)證。

如果你這么想就錯(cuò)咯!在美國,房契上加上子女的名字,雖然可以避開遺產(chǎn)稅,但是會讓子女掉入另一個(gè)坑——增值稅(15%-20%),此外還會造成很多隱患。

情況一:房契上不加孩子的名字

假設(shè)父母買了100萬的房子,父母離世后,子女繼承房子,子女此后賣房付稅的計(jì)稅底數(shù)是父母離世時(shí)的房屋市價(jià),假設(shè)那時(shí)房價(jià)為150萬,如果子女以150萬賣掉房子,收益所得就是0,則不需要支付任何增值稅。

情況二:房契上加上孩子的名字

若父母買了100萬的房子,將孩子的名字加在房契上,等于贈予了一半的產(chǎn)權(quán),計(jì)稅底數(shù)為100萬的一半,即50萬。之后子女繼承父母那一半的產(chǎn)權(quán),計(jì)稅底數(shù)是父母離世時(shí)房價(jià)150萬的一半,即75萬,再加原先子女受贈予的那一半的計(jì)稅底數(shù)50萬,共計(jì)125萬。倘若子女之后以150萬賣掉房子,收益所得差額是25萬,這25萬的收益是需要納稅的。

情況三:房契上直接寫孩子的名字

有錢當(dāng)然可以任性買買買,不過在美國,18歲以下未成年人無權(quán)簽署任何法律文書,只能由父母或監(jiān)護(hù)人代理。當(dāng)父母或代理人無法繼續(xù)代理時(shí),必須事先設(shè)定繼承代理人。不過,這種實(shí)際操作非常麻煩。

造成隱患

一、如果父母想要賣掉房子,但是只要成年子女不愿意,那么就不能完成房屋交易。如果子女不滿18周歲,還必須經(jīng)由法院指定的第三方同意才可以出售。

二、如果子女有債務(wù)、離婚或者宣告破產(chǎn),這個(gè)房產(chǎn)也會被牽連,即使子女只有部分產(chǎn)權(quán),房產(chǎn)仍然可能被強(qiáng)制性賣出。

三、最重要的一點(diǎn),在房契上加上子女的名字將會給他們帶來最多的稅務(wù)問題。

遺產(chǎn)稅

最后咱們再來說說遺產(chǎn)稅。眾所周知,美國是一個(gè)遺產(chǎn)稅高到咋舌的國家,最高時(shí)需繳納40%的遺產(chǎn)稅。

不過,如果父母是美國公民、綠卡,根據(jù)2021年的數(shù)據(jù),每人將有1170萬的免稅額度。也就是說父母雙方就有兩千多萬的額度,所以只要這個(gè)房產(chǎn)在2000萬以內(nèi),并且之前都沒有用到這個(gè)金額來抵贈與稅的話也是不需要繳繼承稅的。

但如果父母是外國人,那么免稅額度僅6萬,超過部分會會被國稅局征收40%的遺產(chǎn)稅,并且遺產(chǎn)稅必須在9個(gè)月內(nèi)交齊,不然房產(chǎn)會被拍賣用以繳納稅金。

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