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在美國的房地產貸款理論和實踐中，我們很多人都知道FORECLOSURE，即查封，也就是由于貸款人不能按時支付貸款，銀行最后把抵押物-房子收回，下面就介紹在這一過程中的一個階段-SHORT SALE，中文可以譯為虧本出售。

一 SHORT SALE 的過程

1)貸款人違約

   一般是貸款人連續兩個月沒有支付貸款，這時候銀行就在法律上有了查封房子的依據，這時銀行會書面通知貸款人銀行可能會啟動查封程序，但是銀行希望與貸款人合作，并幫助貸款人盡量能繼續支付貸款。

2)正常出售

這時，貸款人一般會委托房地產經紀人出售房子，如果能順利售出，那么房子就沒有被查封。

3)SHORT SALE-虧本出售

  如果銷售價太低，不能順利售出，要銀行參與進來，并且銀行要讓步，不僅不能得到所欠的貸款而且還要支付所有的過戶費用，這種情況就是SHORT SALE。

   比如：一棟房子的貸款余額是20萬美元，如果我們把所有的過戶費用是10%來計算，那么，如果房子賣了22萬美元，扣除過戶費2萬美元，剩下20萬美元，銀行沒有虧錢，這就是正常的銷售。

  但是，如果因為房價下跌，房子只賣了18萬美元，加上過戶費18000美元，這是銀行只能得到162000美元，一共虧損38000美元，這種情況就是SHORT SALE-虧本出售。

二 SHORT SALE 的定義

   SHORT SALE 有時也叫SHORT PAY，SHORT SALE 可以看成是SHORT THAN MORTGAGE BALANCE SALE的縮寫，在這個過程中，銀行是虧損的。  

   但要知道，只有是在無追究權貸款的情況下，才會發生SHORT SALE，因為在美國，住宅貸款是無追究權貸款，所以SHORT SALE會存在。在很多國家和地區，住宅貸款是有追究權的貸款，就不存在SHORT SALE。

三 SHORT SALE的原因

   以前銀行是很少SHORT SALE的，但次貸危機之后，由于太多的銀行查封，銀行才愿意考慮SHORT SALE。

SHORT SALE 的原因：

1)查封一棟房子對于銀行來說，虧損要遠遠大于SHORT SALE。

2)查封一棟房子比起SHORT SALE容易，簡單的多。

3)SHORT SALE對銀行的信用評級沒有太壞的影響，但是查封數量對于銀行的信用評級會有顯著的不良影響，銀行不到萬不得已時，不愿查封。

4)業主也愿意SHORT SALE，因為一旦被查封，要等7-10年才可能有銀行愿意貸款買房，所以，業主也會盡全力與買主，銀行合作把SHORT SALE完成。