一篇文章讀懂 “二次按揭”
如果屋主想解鎖自己在房產上積累的財富，那么二次按揭（Second Mortgage）就是一個選擇。二次按揭是什么，它是如何運作的？今天我們就來聊聊二次按揭。
二次按揭
顧名思義，二次按揭就是“第二次的按揭”，俗稱“二按”。作為屋主，你申請了按揭之后，每個月按時償還按揭，隨著時間推移，你就在房產中積累了不少的房屋凈值。二按就是將房屋凈值從房產中釋放出來，將資金花在其他方面，你幾乎可以在任何消費領域使用二按獲得的資金。
房屋凈值
在介紹二按之前，我們需要先了解房屋凈值（Home Equity）的基本知識。你每個月償還按揭時，既償還著本金，也償還著利息。你還貸的時間越長，房屋凈值中屬于你的部分就越多。
你的房屋凈值還會通過其他方式獲得增長，比如你對房屋進行了升級改建，或者當地房市很熱，都會快速提高你的房屋評估價格，進而增加房屋凈值。但同理，房屋凈值也會有下跌的情況出現。在二按時，你擁有的房屋凈值越多，就能貸到更多的貸款。
運作方式
通常來說，你擁有的房屋凈值都是鎖定的，而二按是解鎖它的一種方式。但是，貸方往往不允許你將全部房屋凈值都換成資金貸出，你的二按可貸總額，是根據你的第一筆按揭剩余金額和房屋評估來計算的，大多數情況下，貸方會要求你至少保留20%的房屋凈值。
申請二按后，你的貸方會為你提供一次性或按月支付的現金貸款，而你需要按月償還這筆貸款，也就是說，你需要在償還第一筆房貸的同時，每月再償還二按。如果你無力償還二按，則你在房屋中累積的房屋凈值將被抵押。
二按VS再貸款
二按和再貸款（Refinancing）區別很大。選擇二按，意味著你在每個月償還房貸后，仍需要償還二按的貸款。選擇再貸款，則你每個月需要償還的貸款只有一筆，具體金額視你和貸方的還款方案為準。
對于貸方來說，二按的風險是比再貸款風險更大的，這是因為二按如果出現了違約，第一筆貸款的貸方在拍賣時是有優先權的，二按的貸方只能在前一個貸方拿完錢后，才能獲得賠款。所以，二按的利率要比再貸款高出許多。
二次按揭的優缺點
二按的優點是：
貸款總額高：如果你的第一筆房貸已經還了許多年，積累了不少的房屋凈值，在一些情況下，你能拿到房屋凈值80%的二按，這可是一個很大的金額，比其他類型的貸款總額都要高。
使用限制少：你可以將二按的貸款用于任何地方，從投資到房屋裝修，從出國旅行到購買奢侈品，隨便你。
二按利率低：和信用卡及其他個人貸款相比，二按的貸款利率往往比較低，如果你欠了一大筆信用卡債務，可以考慮用二按來還信用卡。
二按的缺點：
每月還款：二按意味著你每個月要還兩筆貸款，這可能讓你的財務更加緊張，導致無法按時還貸的風險也比較大。
高利率：和再貸款（Refinancing）相比，二按的利率是比較高的，你需要支付的利息更多。
