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在美國買房貸款,必知的幾件小事

美國的房貸通常分為30年、20年、15年和10年固定利率,以及 5 year ARM,7 year ARM可調節利率。如果按貸款的目的來看,還可以分為Purchase(購房貸款)、Refinance(重新貸款)和Cashout(抵押貸款)三大項。

很多人選擇30年固定利率貸款,因為覺得安心,月供低;房產經紀人(Realtor)也經常推薦它。很多人不知道,其實 5 year ARM 和 7 year ARM 也是很好的選擇。

什么是ARM?

Adjustable-Rate Mortgage(ARM) 

比如說5ARM,還款時間為30年,前5年利率不變,此后每年根據市場情況進行調整,但是限定了最大的變動幅度。

一般來說前五年的利息會要比選擇30年固定利率要低,對于想短期持有,3-5年后想將房屋再次出售的朋友是個很好的選擇。當然,既然是可浮動利率,就代表著有一定風險,未來的利率也可能升高。

重新貸款(Refinance)是很多人不知道的省錢方法

很多朋友貸了30年固定利率后,就再也沒有考慮過貸款和利率事情了,然而利率市場像股票大盤一樣隨時變化,比如最近幾年的利率就比較低,如果用Mortgage Calculator 計算一下,或許每月能省幾十甚至幾百塊。

用房子抵押貸款(Cashout)也是投資、上學的常見選擇

比商業貸款利率更低、更簡單。

比如說,假設一支基金的平均Return為9%,用房子抵押貸款出錢,利率為4%,再用錢投入買基金,則年收益為5%。

比如說,現在的美國學生聯邦貸款利率在4.29% – 6.84%之間,如果父母用房子抵押貸款,可能會省幾個點的利率。另外,小型Business Loan通常規定還款時間短(1-5年)、壓力大、貸款又很繁瑣,如果用房子抵押貸款作為自己生意的投資,貸款時間為30年,這樣壓力就會小一些。

貸款買房的幾點提醒:

1、不是所有人都能拿到一樣的利率。除了市場行情外,您的個人信譽和房子貸款的金額都會影響您的利率。

2、 貸款之前,至少兩個月不要存過千的現金。即使是合法的錢,如果沒有可以跟蹤來源(Traceable)的Paper Work,也是不可以的;不但不能使用,而且會影響貸款的批準。

3、 銀行只相信你的Tax Return。如果你Tax Return上顯示的收入不夠的話,你實際收入再多也是空口無憑。另外他們會看你的收入和支出的比例。

4、 貸款的過程中不要買任何大額貸款的東西。 有朋友在貸款中,覺得房子有著落了,趕緊買一個車吧。本來房貸已經Pre-Approved,因為忽然有重大支出,銀行在正式審批的過程中就給拒絕了,因為他們要承擔的風險增大了。

5、有些貸款適用于過渡客戶。有些貸款不查收入、報稅少、但利率較高,這類貸款適用于3-5年過渡的客戶。

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